Modernisiertes Zweifamilienhaus mit 1.219 m² Grundstück · Energieklasse A

2 Wohneinheiten. 1 Haus. Viele Möglichkeiten.

Mehr Platz. Mehr Freiheit. Mehr von dem, was zählt.

Sie suchen ein Haus, das großzügigen Wohnraum bietet und sich flexibel an unterschiedliche Lebenssituationen anpassen lässt?

Dieses modernisierte Zweifamilienhaus in Klettgau-Bühl verbindet ca. 200 m² Wohnfläche, zwei vollständig voneinander getrennte Wohneinheiten und ein außergewöhnlich großes 1.219 m² Grundstück. Dazu kommen Energieeffizienzklasse A und viele bereits umgesetzte Modernisierungen.

Das Haus eignet sich besonders für Familien, Mehrgenerationenfamilien, Käufer, die Wohnen und Vermieten verbinden möchten, Grenzgänger mit Arbeitsplatz in der Schweiz sowie Kapitalanleger.

Zwei eigenständige Wohneinheiten – flexibel als ein Zuhause oder getrennt nutzbar

Die beiden Wohneinheiten sind durch eigene Abschlusstüren vollständig voneinander trennbar. Wir selbst bewohnen das gesamte Haus jedoch aktuell als eine Familie, alles möglich.

Gleichzeitig bietet die bauliche Trennung die Möglichkeit, einzelne Bereiche bei Bedarf unabhängig voneinander zu nutzen – z.B. wenn Kinder größer werden, mehrere Generationen zusammenleben oder eine Einheit vermietet werden soll.

Getrennte Messstellen für Strom, Wasser und Heizung ermöglichen dabei eine transparente Zuordnung der jeweiligen Verbräuche.

Ob als großzügiges Einfamilienhaus, als Mehrgenerationenhaus, zur Kombination aus Eigennutzung und Vermietung oder als reine Kapitalanlage: Die Immobilie lässt sich flexibel an die jeweilige Lebenssituation anpassen.

Bei einer angenommenen ortsüblichen Kaltmiete von insgesamt ca. 24.120 € jährlich ergibt sich auf Basis des Kaufpreises eine rechnerische Bruttomietrendite von ca. 4,2 %, vor Kaufnebenkosten, Bewirtschaftungs-, Instandhaltungs- und möglichen Leerstandskosten.

Erdgescho­ss – ca. 112 m²

Das Wohnzimmer mit Kaminofen bildet den gemütlichen Mittelpunkt. Zur Wohnung gehören zwei Schlafzimmer, eine 2022 neu eingebaute Wohnküche mit Essbereich und Speisekammer, ein Gäste-WC sowie zwei Split-Klimaanlagen zum Heizen, Kühlen und Entfeuchten.

Das im September 2025 modernisierte Badezimmer verfügt über bodenebene Dusche, Regendusche, Whirlpool-Badewanne mit Selbstdesinfektionsfunktion und wandhängendes WC.

Dachgeschoss – ca. 89 m²

Die zweite Wohneinheit verfügt über zwei Schlafzimmer, Wohn- und Essbereich, voll ausgestattete Einbauküche, neuwertiges Badezimmer und eigene Split-Klimaanlage.

Highligh­t ist der überdachte Freisitz über die gesamte Hausbreite mit Blick ins Grüne. Der Kniestock von ca. 1,20 m sorgt für eine gute Nutzbarkeit trotz Dachschrägen.

Wohnen und Arbeiten unter einem Dach

Der ausgebaute Keller bietet zusätzliche Nutzfläche. Ein Bereich wurde von uns bereits gewerblich genutzt. Ein Raum ist aktuell durch eine Trennwand geteilt, die bei Bedarf entfernt werden kann. Mit entsprechender Anpassung der Wasserleitungen kann ein Raum von ca. 21,92 m² mit Fenster, Heizung sowie Wasser- und Stromanschluss entstehen.

Je nach geplanter Nutzung und erforderlichen Genehmigungen eignet sich dieser Bereich beispielsweise als Büro, Beratungsraum, Homeoffice, für Kosmetik oder andere passende berufliche bzw. gewerbliche Tätigkeiten.

Zusätzlich stehen ein separater Kellerraum für Fahrräder und Lagerung sowie eine Waschküche zur Verfügung. Die Doppelgarage bietet Platz für zwei Fahrzeuge, dazu kommen drei Außenstellplätze.

1.219 m² Grundstück – Raum für das Leben außerhalb des Hauses

Zum Grundstück gehören Spielanlage mit Rutsche, Kletterturm und Schaukel, Gemüsebeete, Terrasse, Gartenhaus mit Partyraum und Steinkamin, Geräteschuppen sowie Hühnerstall mit Außenvoliere von ca. 8 × 3,5 m.

Ob Familie, Garten, Tiere oder einfach der Wunsch nach Freiraum – hier ist Platz für vieles.

Bühl ist kein Kompromiss. Es ist eine Entscheidung.

Bühl ist ein Ort für Menschen, die bewusst ruhig wohnen möchten.

Der Grenzübergang zur Schweiz liegt nur etwa 1,2 km vom Haus entfernt. Wer in der Schweiz arbeitet, profitiert von kurzen Wegen und wohnt gleichzeitig auf deutscher Seite.

Mit rund 280 Einwohnern bietet Bühl eine überschaubare und ruhige Wohnumgebung. Keine Hektik, keine große Durchgangsstraße – dafür eine Ruhe, die man gerade nach einem langen Arbeitstag zu schätzen weiß.

Gleichzeitig sind die wichtigen Dinge des Alltags schnell erreichbar. Erzingen und Grießen mit Ärzten, Einkaufsmöglichkeiten und weiteren Einrichtungen des täglichen Bedarfs liegen nur wenige Minuten entfernt.

Weitere Entfernungen:

* Waldshut: ca. 18 km
* Schaffhausen: ca. 20 km
* Flughafen Zürich: ca. 24 km
* Bushaltestelle: ca. 100 m

Auch für Freizeit und Ausflüge bietet die Lage viele Möglichkeiten. Rheinfall, Schwarzwald und Bodensee sind gut für Tagesausflüge erreichbar.

Auch für Pferdefreunde interessant

Bühl und die nähere Umgebung sind von einer ländlichen Umgebung geprägt. Im Ort und in der näheren Umgebung befinden sich mehrere Reitställe und Reitmöglichkeiten.

Damit verbindet die Lage die Ruhe eines kleinen Wohnortes mit kurzen Wegen in Richtung Schweiz, guter Erreichbarkeit der umliegenden Orte und vielfältigen Freizeitmöglichkeiten.

Hier­ wohnen Sie bewusst ruhig – ohne auf kurze Wege verzichten zu müssen.