Neubau-Maisonette als Kapitalanlage: 5 % degressive AfA – provisionsfrei vom Eigentümer

Ihre Kapitalanlage mit hohem Steuervorteil

Diese hochwertige 3-Zimmer-Maisonette-Neubauwohn­ung in Nürnberg-Eibach ist eine attraktive Kapitalanlage für Investoren, die Steuern sparen und gleichzeitig Vermögen aufbauen möchten. Als Neubau 2026 können Sie bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen von der degressiven Abschreibung (AfA) mit 5 % pro Jahr gem. § 7 Abs. 5a i.V.m. Abs. 5b EStG profitieren – das entspricht 22.478 € steuerlich absetzbar im ersten Jahr (Annahme: 90 % Gebäudeanteil), also über 1.873 € monatlich.

Modellrechnung: Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % und einer 90 %-Finanzierung (ca. 3,7 % Zins) können Sie über einen Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung (§ 39a EStG) rund 802 € mehr netto pro Monat realisieren. Zusammen mit der prognostizierten Kaltmiete von 1.350 € ergibt sich ein monatlicher Zufluss von ca. 2.152 €, der die Annuität von 1.948 € übersteigt. Rechnerisches Ergebnis: ca. +204 € positiver Cashflow pro Monat bei 49.950 € Eigenkapital im 1. Jahr. (Nicht umlegbare Nebenkosten können den Cashflow reduzieren, erhöhen dafür aber den Steuerabzug.)

Die Wohnung im Detail

Die ca. 73 m² große Maisonette-Wohnung verteilt sich auf zwei Ebenen mit 3 Zimmern und einem separaten Abstellraum. Hohe Decken, ein lichtdurchfluteter Grundriss und der offene Wohn-/Essbereich mit Zugang zum großzügigen Balkon schaffen ein attraktives Raumgefühl, das anspruchsvolle Mieter begeistert.
Die Wohnung wird provisionsfrei direkt vom Eigentümer verkauft – Sie sparen sich ca. 23.776 € an Maklerprovision (4,76 % der Kaufsumme) und erhalten zusätzlich 5 Jahre Gewährleistung auf den Neubau.

Warum diese Wohnung für Kapitalanleger ideal ist

 5 % degressive AfA – deutlich mehr als die lineare AfA
 In 10 Jahren ca. 40 % des Gebäudewerts abgeschrieben (ca. 180.388 €)
 Prognostizierte Kaltmiete von ca. 18,5 €/m² – ca. 1.350 €/Monat
 Positiver Cashflow in der Modellrechnung im 1. Jahr bei 90 %-Finanzierung (abhängig von individueller Steuersituation)
 Energieeffizienzklasse A+ – niedrige Nebenkosten = zufriedene Mieter
 Sofort vermietbar – kein Baurisiko, kein Leerstand, kein Warten
 5 Jahre Gewährleistung auf den Neubau
 Voraussichtliches Hausgeld ca. 200 €/Monat

In unserer Modellrechnung übersteigt die AfA die Mieteinnahmen – es entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung, der Ihre Steuerlast auf andere Einkünfte mindert. Über einen Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung (§ 39a EStG) lässt sich dieser Vorteil bereits monatlich über die Gehaltsabrechnung realisieren (i.d.R. ab dem auf die Anschaffung folgenden Kalenderjahr).

Modellrechnu­ng - Finanzierungsbeispiel im 1. Jahr (10% EK)

Eigenkapital: 49.950 € | Darlehen: 449.550 € | Zinssatz: 3,7 % p.a. | Tilgung: 1,5 % p.a.
Annuität: 1.948 €/Monat | Progn. Kaltmiete: 1.350 € + Steuerersparnis (AfA + Zinsen - Miete, 42 %): ca. 802 € = ca. 2.152 € Zufluss

Rechnerischer Überschuss im 1. Jahr: ca. +204 €/Monat bei gleichzeitigem Vermögensaufbau von 562 €/Monat (Tilgung) Inkl. nicht umlegbarer Nebenkosten erhöht sich der Steuerabzug auf ca. 825 €/Monat; der Cashflow liegt dann bei ca. +172 €/Monat.

Die Lage der Wohnung ist ebenso attraktiv wie die Immobilie selbst. In einer ruhigen
Wohngegend gelegen, genießen Sie hier die Vorzüge eines beschaulichen Lebensumfelds und profitieren dennoch von einer guten Anbindung an die Infrastruktur Nürnbergs.

Eibach zeichnet sich durch seine familienfreundliche Atmosphäre, eine ausgezeichnete
Infrastruktur und einer gute Verkehrsanbindung in die Stadt an.

In unmittelbarer Nähe des Hauses finden sich verschiedene Einkaufsmöglichkeiten für den
täglichen Bedarf, darunter Supermärkte, Bäckereien und Apotheken. Auch gastronomische
Einrichtungen und gemütliche Cafés laden zum Verweilen ein.

Für Familien mit Kindern bietet Eibach eine Vielzahl von Kindergärten und Schulen, darunter Grundschulen und weiterführende Schulen. Zudem befinden sich zahlreiche Spielplätze und Grünflächen in der Umgebung, die zu Aktivitäten im Freien einladen.

Die Verkehrsanbindung ist ausgezeichnet: Die nächste Haltestelle ist nur wenige Gehminuten entfernt und bietet eine schnelle Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz. Auch die Autobahnen A73 und B4 sind in kurzer Fahrzeit erreichbar, was für Pendler und Berufstätige eine optimale Anbindung in die Innenstadt und an die umliegenden Städte wie Erlangen und Fürth gewährleistet.

Die Umgebung lädt zu Spaziergängen und Radtouren ein.

Insgesamt bietet der Ortsteil Eibach eine hohe Lebensqualität und eine ideale Umgebung für Familien und Menschen, die das Wohnen in der Nähe der Stadt schätzen.