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6 % Rendite | 4-8 Einheiten| 450 m² Wfl.| Neubau 2016 – Provisionsfrei
65428 Rüsselsheim am Main (Königstädten) – HessenMEHRFAMILIENHAUS · BAUJAHR 2016 · 4-8 EINHEITEN · 450 m² · PROVISIONSFREI
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4 Wohneinheiten genehmigt; das Objekt ist auf 8 Wohneinheiten ausgebaut.
DIE 8 WOHNEINHEITEN
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UNTERGESCHOSS – 3 möblierte Apartments (alle sofort frei)
Wellness-Apartment (33 m²)
Eigenes Bad mit Sauna, Whirlpool, Schlafbereich, Workstation, Küchenzeile, Loungeecke, Glasfaser + LAN.
Business-Apartment (33 m²)
2 Zimmer, Schlafzimmer mit 75"-TV und Workstation, Wohn-/Essbereich mit Küchenzeile, eigenes Bad mit ebenerdiger, Glasfaser + LAN.
Studio-Apartment (27 m²)
Schlafbereich, Workstation, Küchenzeile, eigenes Bad mit ebenerdiger Dusche, Glasfaser + LAN.
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ERDGESCHOSS – 2 möblierte Wohneinheiten (beide sofort frei)
EG rechts (45 m²)
2 Zimmer, ebenerdiger Eingang, große Küche, Bad, Workstation, eigene 10m2 Terrasse, eigener Parkplatz. Glasfaser + LAN
EG links (80 m²)
3 Zimmer, großes Bad, großer Garten mit Terrasse (ca. 250–300 m²), eigener Stellplatz. Küchenzeile. Eigener Parkplatz. Glasfaser + LAN
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OBERGESCHOSS – 3 Einheiten, langfristig vermietet
OG1 (ca. 113 m²): 2 Wohneinheiten je mit eigenem Bad und einem 12-m²-Balkon. Identischer Schnitt wie EG. Bestandsmiete 1.650 € kalt/Monat.
OG2 (ca. 130 m²) Maisonette über 2 Ebenen. Aktuelle Miete: 1.350 € kalt.
Anpassung: 1.350 ÷ 94 m² = 14,36 €/m² × 130 m² = 1.867 € kalt/Monat., inkl. 36 m² kpl. ausgebauten Spitzdach, gleicher Standard wie andere Einheiten.
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MIETEINNAHMEN – VOLLVERMIETUNG
Wellness-Apt: 900 € | Business-Apt: 900 € | Studio-Apt: 800 €
EG rechts: 950 € | EG links: 1.600 € | OG1: 1.650 €
OG2 (ab Anpassung): 1.867 €
GESAMT: 8.667 €/Monat = 104.004 €/Jahr
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WARUM 1.750.000 € – ZWEI UNABHÄNGIGE RECHENWEGE
Weg 1 – Ertragswert:
104.004 € Jahresmiete × 18 (marktüblicher Faktor MFH BJ 2016, Rhein-Main) = 1.872.072 €
→ Angebotspreis liegt 122.072 € UNTER dem errechneten Ertragswert.
Weg 2 – Quadratmeterpreis:
Marktpreis BJ nach 2016 in Rüsselsheim: ca. 4.208 €/m² (Immoportal Q1/2026).
4.208 € × 450 m² = 1.893.600 €
→ Angebotspreis liegt 143.600 € UNTER dem rechnerischen Marktwert.
Bruttorendite bei 1.750.000 €: 104.004 ÷ 1.750.000 = 5,94%
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AUSSTATTUNG
Fußbodenheizung · Elektrische Rollläden · Buderus Gas + Solar Therme Warmwasser (500-L-Speicher) · Glasfaser + LAN in allen Einheiten · E-Auto-Ladestation · Videoüberwachung (alle Fassaden, WLAN) · Wasserenthärtung · Waschkeller mit 2 Maschinen + Trocknern · 6 genehmigte Stellplätze
✔ Separate Strom- & Wasserzähler je Wohneinheit – individuelle Verbrauchsabrechnung
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KAUFPREIS: 1.750.000 € VB · Privatverkauf · keine Maklerprovision
Unterlagen (Grundrisse, Energieausweis) auf Anfrage. Bitte bei erster Kontaktaufnahme kurzen Finanzierungsnachweis mitschicken. Makleranfragen zur Auftragsakquise werden nicht beantwortet.
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Objekt-Nr
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OM-428925
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Objektart
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Haus
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Objekttyp
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Mehrfamilienhaus
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Aktuelle Nutzung
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Vermietet
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Übernahme ab
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Nach Vereinbarung
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Kaufpreis & Nebenkosten
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Kaufpreis
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1.750.000 €
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Kaufnebenkosten
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ca. 125.663 €
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Gesamtkosten
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ca. 1.875.662 €
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Aufschlüsselung der Kosten
* Kosten für Notar und Grundbuch wurden berechnet basierend auf der Gebührenordnung für Notare. Angenommen wurde die Beurkundung des Kaufs zum angegebenem Kaufpreis sowie eine Grundschuldbestellung i.H.v. 80% des Kaufpreises. Durch Tätigkeiten wie Grundschuldlöschung, Notaranderkonto usw. können weitere Kosten entstehen. Details zu Notar- und Grundbuchkosten
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Einzelheiten
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Zustand
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Neuwertig
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Anzahl Etagen
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4
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Nutzfläche
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60 m²
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Badezimmer (Anzahl)
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8
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Anzahl Stellplätze
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6
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Bodenbeläge
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Fliesen
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Heizung
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Zentralheizung
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Baujahr
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2016
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Ausstattung
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Balkon, Terrasse, Garten, Dachterrasse, Vollbad, Duschbad, Sauna, Einbauküche, Gäste-WC, Barrierefrei
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Infrastruktur
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Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel
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Angaben zur Ausstattung
Neubau-Qualität 2016 – Effizienz & Technik auf höchstem Niveau
Das Haus wurde massiv errichtet und kontinuierlich gepflegt. Die technische Ausstattung ist auf Langlebigkeit und niedrige Bewirtschaftungskosten ausgelegt:
•Energetik: Gas-Zentralheizung kombiniert mit einer Solar-Anlage zur Warmwasserunterstützung.
•Komfort: Fußbodenheizung in allen Räumen (einzeln steuerbar) und hochwertige Fenster mit elektrischen Rollläden.
•Infrastruktur: 8 separate Badezimmer mit hochwertiger Sanitärkeramik;
•Highlights: Die Sky-Maisonette (2. OG) verfügt über eine umlaufende Terrasse, die den Blick in drei Himmelsrichtungen freigibt. Das Untergeschoss bietet mit der integrierten Sauna und dem Whirlpool echten Wellness-Charakter.
•Außenanlage & Parken: Das 540 m² große Grundstück bietet 6 Stellplatzflächen (3 befestigt, 3 vorbereitet). Der Garten ist professionell angelegt und verfügt über mehrere Terrassen. Ein Brunnen und ein Mährobotor. Automatische Bewässerungsanlage.
•Sicherheit & Smart-Features: Das Objekt ist mit einer vollständigen Videoüberwachung ausgestattet. Jede Fassadenseite wird durch Kameras gesichert, die zentral über ein Festplatten-System (WLAN-Anbindung) gesteuert werden – ein massives Sicherheitsplus für Eigentümer und Mieter.
•Werterhalt & Wasserqualität: Eine integrierte Wasserenthärtungsanlage schützt die gesamte Haustechnik, die 8 Badezimmer sowie die Buderus-Anlage vor Kalk. Dies reduziert Instandhaltungskosten und sorgt für Premium-Wasserqualität.
•E-Mobilität: Am Haus befindet sich bereits eine E-Auto-Ladestation (Wallbox), was in der heutigen Zeit ein essenzielles Kriterium für moderne Mieter (z.B. Hyundai-Mitarbeiter) darstellt.
•Service-Bereich: Für die Bewohner der Suites im UG steht ein separater Waschkeller zur Verfügung. Dieser ist bereits mit zwei Waschmaschinen und einem Trockner ausgestattet, was den „Full-Service“-Charakter der Apartments unterstreicht.
Lage
Blauer See Rüsselsheim: Wo Natur auf Weltmarktführer trifft
Das Objekt befindet sich im gefragten Wohngebiet „Blauer See“, einer der attraktivsten Lagen Rüsselsheims. Die Lage bietet die perfekte Symbiose für anspruchsvolle Mieter:
•Wirtschaftlicher Hotspot: In direkter Nachbarschaft befindet sich das Hyundai Motor Europe Technical Center sowie zahlreiche Global Player der Metropolregion Rhein-Main. Dies sichert eine konstante Nachfrage durch Business-Mieter, Ingenieure und Consultants.
•Infrastruktur & Anbindung: In nur ca. 15 Minuten erreichen Sie den Flughafen Frankfurt. Die Frankfurter Innenstadt, Wiesbaden und Mainz sind über die A67 in ca. 20-25 Minuten erreichbar.
•Lebensqualität: Der Blaue See und die angrenzenden Waldgebiete bieten Erholung direkt vor der Haustür. Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten befinden sich in unmittelbarer Nähe.
Lage-Check
Energie
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Energieeffizienzklasse
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C
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Energieausweistyp
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Bedarfsausweis
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Wesentlicher Energieträger
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Gas
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Endenergiebedarf
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96,00 kWh/(m²a)
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Energieausweis
Sonstiges
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Angebot von: M.Kadi
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