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Langfristig vermietet an KIT-Wissenschaftlerin – solide, gepflegt, planbar und direkt vom Eigentümer
Mannheimer Str. 1, 76344 Eggenstein-Leopoldshafen (Leopoldshafen) – Baden-WürttembergTop-Kapitalanlage mit Entwicklungspotenzial
Langfristig vermietet an KIT-Wissenschaftlerin – ideal für ruhige Kapitalanleger mit Weitblick
Diese solide 1-Zimmer-Wohnung ist seit dem 01.03.2017 zuverlässig vermietet – an eine promovierte Naturwissenschaftlerin, angestellt am Karlsruher Institut für Technologie (KIT). Die Mieterin nutzt die Wohnung als dauerhaften Erstwohnsitz, zahlt sehr pünktlich und pflegt sie sehr gewissenhaft.
Ein ideales Anlageobjekt für sicherheitsorientierte Käufer, die Wert auf Beständigkeit, planbare Einnahmen und potenzielle Wertsteigerung legen – ganz ohne Sanierungs- oder Vermietungsrisiken.
Kapitalanleger schätzen die seltene Kombination aus hervorragender Bonität, langfristiger Sicherheit und einem sichtbaren Wertsteigerungspotenzial
Auch als langfristige Altersvorsorge geeignet – mit vermietungstechnischer Ruhe und solider Substanz.
Ausstattung – und einen komfortablen, barrierearmen Zugang für alle Lebenslagen
Provisionsfreier Verkauf direkt vom Eigentümer
Highlights im Überblick
• 38 m² Wohnfläche mit durchdachter Aufteilung
• Küchenzeile ist funktional in den Raum integriert
• Küche im Kaufpreis enthalten
• Großer, überdachter Balkon mit Nordostausrichtung
• Die große Fensterfront sorgt für viel Tageslicht, bleibt dank Nordost-Ausrichtung jedoch angenehm kühl – ideal auch im Sommer
• Modernisiertes Bad mit Waschmaschinenanschluss
• Neuer Sicherungskasten, neue doppelt verglaste Fenster, frisch gestrichen
• Keine Investitionen notwendig – sofort nutzbar
• Gepflegte Wohnanlage mit Aufzug & Keller, grosser Fahrradabstellraum
• Kapitalanlage oder Eigennutz
• Die Wohnung überzeugt durch eine durchdachte Raumaufteilung, moderne Ausstattung und einen großzügigen, überdachten Balkon mit Weitblick ins Grüne.
• Top-Kapitalanlage mit Entwicklungspotenzial
Objektbeschreibung
Diese gepflegte 1-Zimmer-Wohnung liegt im 1. Obergeschoss eines soliden, massiv gebauten Wohnkomplexes aus dem Jahr 1978. Keller massiv Beton, alle Wände und Decken ebenfalls aus Massivbeton. Gerade dadurch bester Schallschutz zu den Nachbarwohnungen und Top Isolierung.
Das Gebäude mag äußerlich zurückhaltend wirken – doch innen erwartet Sie eine modernisierte, möblierte Wohnung, die sofort vermietet oder bezogen werden kann.
Der kombinierte Wohn-Schlafbereich ist hell und effizient geschnitten. Die Nordostausrichtung garantiert viel Licht ohne Aufheizung im Sommer. Der überdachte Balkon bietet privaten Freiraum ins Grüne. Die Küche ist funktional ausgestattet, Bad und Elektrik modernisiert.
Die Ausstattung umfasst:
• Einbauküche der Fa. Leicht mit 4-Platten-Herd und Backofen; Kühlschrank, Spüle, Ober-Unterschränke, Edelstahlabzug, Arbeitsplatte Küchenzeile
Wirtschaftliche Kennzahlen (2024 WiPlan)
• Hausgeld insgesamt: 188,00 €/Monat
• davon umlagefähige Kosten: 111,90 €/Monat
• davon Nicht umlagefähig: 44,63 €/Monat
• Rücklage: 30,53 €/Monat
• Rücklagenanteil Wohnung: ca. 1.374 € (Stand: 04/2025)
• Grundsteuer Jahresbescheid 2025: 24,47 €
Interessieren Sie sich für diese Wohnung?
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Objekt-Nr
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OM-367619
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Objektart
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Wohnung
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Objekttyp
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Wohnung
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Aktuelle Nutzung
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Vermietet
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Übernahme ab
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sofort
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Kaufpreis & Nebenkosten
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Kaufpreis
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139.000 €
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Kaufnebenkosten
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ca. 9.265 €
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Gesamtkosten
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ca. 148.264 €
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Hausgeld mtl.
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168 €
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Aufschlüsselung der Kosten
* Kosten für Notar und Grundbuch wurden berechnet basierend auf der Gebührenordnung für Notare. Angenommen wurde die Beurkundung des Kaufs zum angegebenem Kaufpreis sowie eine Grundschuldbestellung i.H.v. 80% des Kaufpreises. Durch Tätigkeiten wie Grundschuldlöschung, Notaranderkonto usw. können weitere Kosten entstehen. Details zu Notar- und Grundbuchkosten
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Einzelheiten
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Zustand
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gepflegt
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Anzahl Etagen
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5
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Stockwerk
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1. OG
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Nutzfläche
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6 m²
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Badezimmer (Anzahl)
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1
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Schlafzimmer (Anzahl)
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1
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Fußboden
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Laminat, Fliesen, Vinyl / PVC
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Heizung
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Zentralheizung
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Baujahr
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1978
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Ausstattung
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Balkon, Keller, Fahrstuhl, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Barrierefrei
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Infrastruktur
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Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel
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Angaben zur Ausstattung
Ausstattung & Zustand
• Baujahr: 1978 (Gebäude sehr solide, kein Sanierungsrückstau)
• Fenster erneuert (aktueller Standard, doppelt Isolierverglast)
• Sicherungskasten und FI neu (2025)
• Laminatboden im Wohnbereich
• Modernes Bad mit Waschmaschinenanschluss
• Kein Renovierungsstau
• Barrierearmer Zugang: Die Wohnung ist bequem erreichbar: Ebenerdiger Hauseingang, modernisierter Aufzug (2025) mit direkter Verbindung bis in den Keller. Ideal auch für Senioren, Rollkoffer, Kinderwagen oder Projektmieter mit viel Gepäck
Wohnanlage & Gemeinschaftseigentum
Die Wohnung ist Teil einer Eigentümergemeinschaft mit 45 Wohnungen sowie zwei gewerblichen Einheiten (Hotel und Supermarkt). Trotz Baujahr zeigt sich die Wohnanlage in überdurchschnittlich gutem Zustand:
• Kompletter Aufzug modernisiert 2025 (ca. 80.000 € aus Rücklage), Abschluss neuer gesetzlich vorgeschriebener Notrufvertrag; Arbeiten wurden Juni abgeschlossen
• Damit können Sie bequem in den Keller fahren
• Neue Haustüren 2023 (Ca. 33.000 € aus Rücklage) (siehe Foto)
• PV-Balkonanlagen durch WEG genehmigt (2024)
• Beschluss, dass Fenster, Türen im Sondereigentum sind (2023)
• Sehr großer Fahrradkeller, Kellerraum Sondereigentum (ca. 6 m²)
• PKW Aussen Gemeinschaftsstellplätze vorhanden auf WEG Grundstück
• Rücklagenstand (01.04.2025): 139.418 € – sehr solide
• Miteigentumsanteil: 9,858 / 1.000
• WEG wurde über 35 Jahre von der gleichen Hausverwaltung betreut, die dann aus Altersgründen geschlossen hat. Seit 2025 ist eine neue, sehr professionelle Hausverwaltung eingesetzt, daher in Top Zustand ohne Renovierungsstau
• Keine weiteren Modernisierungen geplant, ebenso keine Sonderumlagen, da alles aus hoher Instandhaltungsrücklage finanziert
• Insgesamt äußert gepflegte WEG ohne Instandhaltungsrückstau
• Rauchwarnmelder im Sondereigentum
• Gemeinsamer WEG TV Vertrag gekündigt
• Nur Warmwasserzähler vorhanden, keine Kaltwasserzähler in der gesamten WEG
WEG-Vorteil: Gewerbeeinheiten tragen ihre Instandhaltungskosten selbst. Die Eigentümer der Wohnungen profitieren langfristig durch geringe Umlagen und Planbarkeit. Siehe ausführliches unter Sonstiges „Besondere Vereinbarung zur Kostenverteilung innerhalb der WEG“
Lage
Die Wohnanlage liegt äußerst verkehrsgünstig im Ortsteil Leopoldshafen der Gemeinde Eggenstein-Leopoldshafen – nördlich von Karlsruhe und direkt an das Stadtgebiet angebunden.
• Nur 150 m zur S-Bahn-Station „Leopoldstraße“ – in ca. 20 Minuten ohne Umstieg in der Karlsruher Innenstadt
• 650 m zum Gewerbegebiet mit EDEKA, Lidl, Rossmann und weiteren Dienstleistern
• KIT Campus Nord in direkter Nähe – einer der größten Arbeitgeber der Region
• Alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs fußläufig erreichbar
• Gute Erreichbarkeit von Karlsruhe, Bruchsal und dem Rhein – auch für Berufspendler attraktiv
Besonders hervorzuheben ist die ruhige, grüne Lage mit viel Durchlüftung durch die offene Umgebung – bei gleichzeitig exzellenter Infrastruktur und Nahversorgung. Eggenstein-Leopoldshafen gilt als strategisch günstiger Wohnstandort im Speckgürtel von Karlsruhe mit stabilem Mietniveau und hohem Nachfragepotenzial
Lage-Check
Energie
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Energieausweistyp
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Verbrauchsausweis
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Wesentlicher Energieträger
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Öl
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Energieverbrauchskennwert
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150,00 kWh/(m²a)
Energieverbrauch für Warmwasser enthalten |
Sonstiges
Für Kapitalanleger & Erstkäufer
Diese Wohnung bietet Ihnen mehr als viele am Markt angebotene Einheiten:
• Kein Renovierungsaufwand
• Kein Sanierungsrisiko, sehr gute Rücklagen
• Laufendes Mietverhältnis
• Provisionsfrei
Zielgruppe: Berufseinsteiger, Singles, Anleger, Projektmieter, Eltern für Kinder (KIT)
Wenn Sie 2025 eine Eigentumswohnung suchen, die sofort funktioniert, kein Risiko birgt und mit geringem Aufwand hohe Rendite ermöglicht – dann ist das hier Ihre Gelegenheit.
Rendite- & Nutzungsmöglichkeiten
• Zum 01.10.2022 wurde die Miete erhöht auf
• Kaltmiete: 432,16 € / 233,04 € Betriebskostenvorauszahlung
Mietentwicklung & Marktvergleich
Der aktuelle Mietpreis liegt mit 11,68 €/m² unter dem, was vergleichbare 1-Zimmer-Wohnungen in Eggenstein und angrenzenden Stadtteilen erzielen:
• Inserate im Umfeld zeigen 12,50 € bis 14,50 €/m² bei kleiner Wohnfläche
• Die Kaltmiete ist also um mindestens 10 % steigerbar
• Laut BGB § 558 kann die Miete bei bestehendem Bedarf angepasst werden (auch außerhalb eines qualifizierten Mietspiegels)
Eggenstein-Leopoldshafen besitzt keinen qualifizierten Mietspiegel. Daher ist der Vergleich mit regionalen Angeboten zulässig.
Ein Gutachten oder ortsübliche Vergleichsmiete wären ebenfalls Grundlage für Anpassungen.
Steuerlich optimierbar:
• 2 % AfA Gebäudewert p.a.
Sonstiges
• Alle Unterlagen vollständig: Protokolle, Abrechnung, Energieausweis
• Verkauf direkt vom Eigentümer – keine Maklerprovision
Hinweis: Parallel wird die Nachbarwohnung Nr. 12 (identischer Grundriss, aktuell nicht vermietet) ebenfalls angeboten. Bei Interesse ist ein Paketverkauf möglich. So sichern Sie sich zwei Einheiten in einer stabilen WEG mit idealer Bewirtschaftungsperspektive.
Besondere Vereinbarung zur Kostenverteilung innerhalb der WEG
Gemäß den in der Eigentümerversammlung vom 05.10.2023 gefassten und angenommenen Beschlüssen (TOP 2 und 3) gelten für die beiden gewerblich genutzten Einheiten – den Supermarkt (Einheit Nr. 54) und das Hotel Garni (Einheit Nr. 55) – abweichende Regelungen zur Kostenverteilung:
1. Entlastung der übrigen Eigentümergemeinschaft bei Betriebskosten:
Die Einheiten Nr. 54 (Gewerbe/Supermarkt) und Nr. 55 (Hotel) tragen sämtliche Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Sonder- und Gemeinschaftseigentum ihrer jeweiligen Einheiten selbst.
2. Kostenbeteiligung beschränkt sich ausschließlich auf folgende Positionen:
• Heizkosten (gemäß externer Heizkostenabrechnung)
• Niederschlagswasser
• Außenpflege der jeweiligen Gewerbefläche
• Versicherung Haftpflicht & Öl
• Kabel-TV (Hotel, Einheit 55)
• Verwaltungsgebühren (nur Einheit)
• Bankgebühren (MEA-Anteil)
3. Konsequenz für Wohnungseigentümer:
Alle übrigen Eigentümer – insbesondere der Wohnungseinheiten – werden dauerhaft entlastet und nicht mehr an gemeinschaftlichen Instandhaltungskosten für das Hotel und den Supermarkt beteiligt.
Diese Vereinbarung stärkt die Transparenz, Planbarkeit und Fairness innerhalb der WEG und reduziert die langfristige Belastung für Kapitalanleger und Selbstnutzer.
Fazit – Warum Sie hier richtig liegen
Diese Wohnung bietet mehr Substanz, Flexibilität und Sicherheit als viele Vergleichsobjekte:
• Kein Verwalter-Drama, kein Sanierungsstau, keine unklaren Mietverträge
• Dafür: solide Bausubstanz, gute Rücklagen, aktuelle Technik, Top-Lage
• Sofort durchstarten – ob als Anleger oder Eigennutzer
Wenn Sie zu lange zögern, wird jemand anders zugreifen. Denn: Gute Wohnungen mit hoher Rendite und wenig Risiko kommen selten. Und gehen schnell.
Makleranfragen unerwünscht! Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!
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