Praxisetage im Ärztehaus Bad Homburg – 5,55 % Rendite, provisionsfrei

OBJEKTBESCHREIBUNG
Solide Rendite, positiver Cashflow vom ersten Tag an und ein Standort, der seinen Wert hält: Diese vermietete Praxisetage im City-Ärztehaus mitten in Bad Homburg bietet Kapitalanlegern genau diese Kombination.

Ihre Vorteile auf einen Blick:
• 5,55 % Rendite (Faktor 18,0) – Nettokaltmiete 40.800 € pro Jahr
• Cashflow-positiv ab Tag 1: Bei 30 % Eigenkapital, 4,0 % Zins und 2 % Tilgung bleibt ein monatlicher Mietüberschuss von rd. 628 € – zusätzlich bauen Sie über die Tilgung rd. 858 € Vermögen pro Monat auf
• Mieter seit über 30 Jahren: gastroenterologische Facharztpraxis, ungekündigt
• Indexmiete: seit 2012 im Schnitt rd. 2,5 % Mietplus pro Jahr – inflationsgeschützt
• Heizungsanlage 2025 komplett erneuert
• 4 Stellplätze im Wert von rd. 60.000 € inklusive
• Provisionsfrei – direkt vom Eigentümer

Das Objekt
Angeboten wird die komplette Praxisetage im 1. OG des etablierten City-Ärztehauses Haingasse 20–22. Im Haus befinden sich eine Apotheke im Erdgeschoss und zahlreiche Fach- und Zahnarztpraxen; ein Personenaufzug erschließt alle Etagen.

Die Etage (ca. 209 m²) besteht aus zwei Teileigentumseinheiten, die 2006 zu einer großzügigen Facharztpraxis zusammengelegt wurden: Empfang, Wartezimmer, 6 Behandlungs- und Funktionsräume (Endoskopie, Proktologie, Sonographie, Arztzimmer), Hygiene-/Aufbereitungsraum, Personalraum, Umkleide, 5 WCs sowie ein eigener Lager- und Heizungsraum. Dazu gehören 4 Kfz-Stellplätze (Sondernutzungsrechte), davon einer in der unteren Parkebene.

Das Mietverhältnis
- Mieter: Gemeinschaftspraxis für Gastroenterologie und Koloproktologie, seit über 30 Jahren an diesem Standort
- Nettokaltmiete 3.400 € pro Monat (seit 01.01.2026, inkl. Stellplätze), zzgl. 640 € Nebenkostenvorauszahlung
- Ungekündigt, Mietvertrag zuletzt verlängert bis 31.12.2031
- Wertsicherungsklausel (Verbraucherpreisindex), jährliche Anpassung zum 01.01., zuletzt zum 01.01.2026
- Schönheitsreparaturen sowie Wartung von Heizung und Klimaanlage trägt der Mieter

Was der Kaufpreis abbildet
- 4 Stellplätze: Tiefgaragenplätze werden in der Bad Homburger Innenstadt zu 25.000–28.000 € angeboten. Angesetzt sind nur 15.000 € je Platz, zusammen 60.000 €.
- Verbleibend 675.000 € für die Praxisfläche = rd. 3.230 €/m² – unter den Angebotspreisen kleinerer Praxis- und Büroeinheiten in Bad Homburg (rd. 3.400–4.000 €/m²).
- Investitionen erledigt: Heizungsanlage inkl. Abgasrohren 2025 für einen fünfstelligen Betrag komplett erneuert, Klima-/Lüftungsanlage (Mitsubishi) 2025 instand gesetzt.
- Moderate Miete von rd. 15 €/m² (Praxisanteil) – Angebotsmieten in der Innenstadt liegen bis 17,50 €/m².
- Provisionsfrei: rd. 43.700 € Ersparnis gegenüber einer Käuferprovision von 5,95 % inkl. USt.
- Flexibel beim späteren Exit: zwei separate Teileigentumseinheiten mit eigenen Grundbuchblättern.

AUSSTATTUN­G
- Personenaufzug, Treppenhaus, Apotheke im Erdgeschoss
- Heizungsanlage 2025 komplett erneuert: Gas-Brennwerttherme inkl. Abgasrohren, Abgasklappe und Schlammabscheider, Gasleitung geprüft
- Klima-/Lüftungsanlage, 2025 durch Fachbetrieb instand gesetzt (Lüftermotoren erneuert)
- Funktionaler Praxisgrundriss mit separatem Hygiene-/Aufbereitungsraum
- Eigener Lager- und Heizungsraum
- 4 Stellplätze: 3 in der oberen Parkanlage, 1 in der unteren Parkebene
- Zusätzliches Nutzungsrecht an ca. 9 m² Gemeinschaftsfläche (Eigentümerbeschluss).

Werthaltigkeit am Top-Standort: Bad Homburg vor der Höhe zählt zu den ersten Adressen im Rhein-Main-Gebiet – Kurstadt, Kreisstadt des Hochtaunuskreises und Konzernsitz des Gesundheitskonzerns Fresenius. Der Hochtaunuskreis erreicht einen Kaufkraftindex von 128,2 und gehört damit zu den vier kaufkraftstärksten Kreisen Deutschlands (zum Vergleich: Hessen 102,4, Deutschland 100; NIQ 2026).

Die Haingasse 22 liegt an der Kaiser-Friedrich-Promenade im Herzen der Stadt. Fußgängerzone Louisenstraße, Kurpark, Kurhaus, Schloss und Altstadt sind zu Fuß erreichbar; Kliniken wie die Paul-Ehrlich-Klinik und die Wicker-Klinik liegen in direkter Nachbarschaft.

Frankfurt erreichen Sie über das Bad Homburger Kreuz (A5/A661) in rund 15 Minuten, den Flughafen in rund 20 Minuten. S5 und U2 verbinden mit Frankfurt; die Verlängerung der U2 bis zum Bahnhof Bad Homburg ist seit Dezember 2025 im Bau.

Für fachärztliche Internisten ist der Planungsbereich Rhein-Main zulassungsbeschränkt (KV Hessen, 04/2026). Neue Kassenpraxen entstehen kaum – etablierte Praxen an eingeführten Standorten bleiben gefragt.