Einziehen oder vermieten: helle 3 Zimmer mit Balkon ins Grüne — provisionsfrei vom Eigentümer

Diese helle Wohnung überzeugt durch einen klar strukturierten, sehr gut nutzbaren Grundriss. Das großzügige Wohnzimmer öffnet sich auf den Balkon, der zur ruhigen Grünseite der Anlage liegt und den Blick auf die gepflegten Freiflächen zwischen den Hausriegeln freigibt. Zwei weitere Zimmer bieten Platz für Schlafzimmer und Arbeits- oder Kinderzimmer.

Die Wohnung wurde vollständig neu gestrichen und befindet sich in einem guten, sofort vermietbaren Zustand. Küche und Bad sind funktional und gepflegt, die Räume sind hell und freundlich. Wer einziehen möchte, kann das ohne Vorlauf tun. Wer vermieten möchte, hat eine Einheit, die keiner Investition bedarf.

Die Wohnanlage aus dem Jahr 1977 wird laufend instand gehalten: Die Fassaden sind saniert, die Balkone modernisiert, die Grünflächen werden gepflegt. Die Mieterschaft ist stabil, ein großer Teil der Mietverhältnisse besteht seit über zehn Jahren. Beheizt wird über eine Gas-Zentralheizung.

Die Wohnung steht aktuell leer. Das ist der entscheidende Vorteil: Eigennutzer können kurzfristig einziehen, Kapitalanleger vermieten zu aktuellen Konditionen — Neuvermietungen sind für circa 9-10€/m² möglich.

**Beispielrechnung­ für Kapitalanleger**

Kaufpreis 157.000 € zzgl. Grunderwerbsteuer und Notar, provisionsfrei — Gesamtinvestition rund 170.000 €. Mit 30.000 € Eigenkapital und 140.000 € Darlehen (4,3 % Zins, 1,5 % Tilgung) beträgt die monatliche Rate 678 €. Dem stehen 722 € Kaltmiete gegenüber.

Mit einem Restnutzungsdauergutachten über 25 Jahre beträgt die AfA 4 % auf den Gebäudeanteil, rund 5.450 € pro Jahr. Zusammen mit den Zinsen entsteht ein steuerlicher Verlust von ca. 3.200 €, der bei 42 % Grenzsteuersatz rund 1.300 € Steuererstattung bringt. Die Wohnung erwirtschaftet damit einen Überschuss und trägt zum Vermögensaufbau bei.

Über zehn Jahre tilgen Sie rund 26.000 € Darlehen, bei 2 % Wertentwicklung p. a. kommen ca. 34.000 € hinzu. Einem Objektwert von rund 191.000 € stehen dann noch ca. 115.000 € Restschuld gegenüber — rund 77.000 € Eigenkapital im Objekt bei 30.000 € Einsatz, das entspricht einer Eigenkapitalrendite von rund 22 % p. a.

Beispielrechnung, unverbindlich und keine Steuerberatung.

Der Verkauf erfolgt provisionsfrei direkt vom Eigentümer.

Die Wohnung liegt in Niedersprockhövel, dem größeren der beiden Ortsteile von Sprockhövel im Ennepe-Ruhr-Kreis. Die Stadt mit rund 25.000 Einwohnern liegt am Übergang vom Ruhrgebiet ins Bergische Land — grün, hügelig und ruhig, aber mit kurzen Wegen in die Zentren: Hattingen und Witten sind in rund 15 Minuten erreichbar, Wuppertal und Bochum in etwa 20, Essen und Dortmund in rund 30 Minuten.

Über die A43 und A46 sind Sie in wenigen Minuten auf der Autobahn, die A1 schließt direkt an. Wer ohne Auto unterwegs ist, nutzt die Buslinien in die Nachbarstädte; der Schnellbus verbindet Sprockhövel mit den Hauptbahnhöfen Bochum und Wuppertal.

Das Inserat selbst, befindet sich in einer ruhigen Wohnstraße mit gepflegter Bebauung. Eine Grundschule liegt direkt gegenüber, Kindergärten sind fußläufig erreichbar. Supermärkte, Ärzte, Apotheken und Gastronomie finden Sie im Ortszentrum von Niedersprockhövel in wenigen Minuten. Für die Freizeit bieten sich die Wanderwege des Niederbergisch-Märkischen Hügellandes, die Hattinger Altstadt und das Ruhrtal mit dem Kemnader See an.

Die Lage spricht zwei Gruppen an: Familien und Paare, die grün und ruhig wohnen und dennoch im Ruhrgebiet und Bergischen Land arbeiten, sowie Kapitalanleger, die eine stabile Mieternachfrage in einer Stadt mit knappem Wohnungsangebot suchen.