Bezugsfertig: Energieeffiziente (A+) 2-Zimmer-Wohnung (Neubau) in Vaterstetten (OT Parsdorf) - WE 02

Eigenbezug/Selbstnutzung oder Fremdvermietung/Rendite (Sonder-AFA)

Das neu erbaute Wohnhaus mit insgesamt zwölf Wohnungen liegt in absolut ruhiger und naturnaher Lage in Parsdorf, einem Ortsteil der Gemeinde Vaterstetten. Das äußerst energieeffiziente Gebäude (A+) wurde umweltfreundlich und ressourcenschonend errichtet. Den Bewohnern bietet sich dadurch ein angenehmes Raumklima und eine hohe Wohnqualität. Das Mehrfamilienhaus ist nach BIRN zertifiziert und verfügt über den KfW 40 QNG-Standard, der für besonders energieeffiziente Neubauten steht.

Die gut geschnittene und hochwertig ausgestattete 2-Zimmer-Wohnung mit rund 59 qm Wohnfläche liegt im Erdgeschoss des Wohnhauses und ist nach Westen ausgerichtet.
Sie verfügt über eine geräumige Diele, ein Duschbad, ein Schlafzimmer und einen großzügigen Wohn-/Essbereich.

In der gesamten Wohnung ist eine Fußbodenheizung mit Einzelraumsteuerung verlegt.
Die Böden der Wohnräume sind mit einem hochwertigen Eichenparkett ausgestattet, der Flur und das Bad mit geschmackvollem, großformatigem Feinsteinzeug. Das Duschbad verfügt über eine hochwertige Sanitärausstattung bestehend aus einer großen Dusche, Waschbecken und WC.
Die Fenster und Fenstertüren mit 3-fach-Isolierverglasung sind mit elektrisch betriebenen Rollläden ausgestattet.

Im Wohnraum fügt sich die voll ausgestattete, in Schwarz-Weiß gehaltene Einbauküche nahtlos in das moderne Design der Wohnung ein.
Auf der Terrasse und in ihrem eigenen Gartenanteil können Sie entspannen und die Ruhe genießen.

Zur Wohnung gehört ein abschließbarer Abstellraum im Keller.
Fahrradstellplätze gibt es sowohl in der Tiefgarage als auch auf dem Grundstück vor dem Hauseingang. Auf Wunsch erhalten Sie für Ihren PKW einen Tiefgaragenstellplatz.

Degr­essive AFA und Sonder-AFA bei Vermietung:
Das Gebäude/Wohnung erfüllt alle Kriterien zur derzeit höchsten Gebäude AFA für Neubauten. Bei Vermietung sehr hohe Abschreibungsmöglichkeiten zur Einkommenssteuer - 10 % der für die Wohnung anteiligen Gebäudeherstellungskosten pro Jahr auf die ersten 4 Jahre, 5% im 5. und 6. Jahr, danach 3 % auf den Restbuchwert bis zum Abschreibungsende - Gesamtabschreibung für diese Wohnung 143.300 € auf die ersten 6 Jahre, gegenüber 58.700 € bei einem herkömmlichen Gebäude.
Sehen Sie hierzu die ausführlichen Informationen am Ende des Exposés.

Parsdorf liegt ca. 15 km östlich der bayerischen Landeshauptstadt München und direkt an die A94 angebunden. Das Autobahnkreuz München-Ost ist nur wenige Fahrminuten entfernt.

Im Ort finden Sie mit dem Gewerbegebiet Parsdorf sowie dem Outlet Center Parsdorf City hervorragende Einkaufsmöglichkeiten. Restaurants, der Kindergarten und die Grundschule sind fußläufig zu erreichen.
Ärzte, Apotheken sowie weiterführende Schulen befinden sich in den Nachbargemeinden.

Die Umgebung ist ländlich und der nahe Ebersberger Forst mit seinen zahlreichen Rad- und Wanderwegen bietet schöne Möglichkeiten für Sport und Erholung. Auch der Wildpark Poing oder die MAXXARENA in Kirchheim garantieren Freizeitspaß.

Mit dem Auto erreichen Sie in etwa 5 Minuten die Messe München. In die Münchner Innenstadt sind es knapp 25 Minuten. In ebenfalls 25 Minuten sind Sie über die Flughafentangente am Münchner Flughafen.

Die S-Bahn bringt Sie von Baldham oder Grub aus in ca. 25 Minuten in die Münchner Innenstadt. Zu den S-Bahn-Stationen Grub und Baldham besteht jeweils eine gute ÖPNV-Busanbindung.

Steuer­liche Förderung AfA:
Degressive AfA und Sonder-AfA

Durch das Wachstumschancengesetz wurden die Bedingungen für die Sonderabschreibung im Mietwohnungsneubau verbessert:
Der Anwendungszeitraum wurde bis Ende September 2029 verlängert, die Baukostenobergrenze auf 5.200 Euro pro Quadratmeter angehoben (zuvor 4.800 Euro) und die begünstigten Herstellungs- und Anschaffungskosten auf 4.000 Euro pro Quadratmeter erhöht (zuvor 2.500 Euro).

Bei diesem Bauvorhaben beträgt die Fläche 1.457,00 m².

Für Zwecke einer sachgerechten Ermittlung der Baukosten je m² (Wohn-)Fläche kann alternativ die Bruttogrundfläche (BGF) des aufgrund der Baumaßnahme entstandenen Gebäudes herangezogen werden. Die BGF ermittelt sich als Gesamtfläche aller Grundrissebenen eines Bauwerks, die nach der DIN 277 ermittelt werden. Die entsprechenden Angaben müssen anhand der Bauunterlagen nachgewiesen werden können.
Mit einem Gebäudeinvestitionsanteil von 4.000.000,00 € ergibt sich ein Wert von 2.745,36 €/m² (4.000.000 € ÷ 1.457 m²). Damit liegen wir deutlich unter der aktuellen Obergrenze von 5.200 €/m².

Durch das Wachstumschancengesetz wurde die Förderhöchstgrenze rückwirkend zum 1. Januar 2023 auf 4.000 Euro pro Quadratmeter angehoben.
Das bedeutet:
1.457 m² × 4.000 €/m² = 5.828.000 € (maximaler förderfähiger Betrag). Damit können in unserem Fall die gesamten Herstellungskosten in Höhe von 4.000.000 € sowie zusätzlich die anteiligen Anschaffungskosten in die Sonderabschreibung einfließen, da noch ein erheblicher Puffer vorhanden ist.

Herstellungskosten und Anschaffungskosten (anteilig):
• Kaufpreis (Herstellungskosten des Gebäudes, ohne Grund und Boden)
• Grunderwerbsteuer
• Notargebühren für Auflassung und Kaufvertrag
• Maklergebühren
• Architektenhonorar (für Begutachtung)
• Besichtigungskosten (Fahrtkosten etc.)
• Grundbucheintrag (ohne Eintragung einer Grundschuld)
• Wertermittlungsgutachten

Di­e Sonderabschreibung von jährlich bis zu 5 % kann im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung der Wohnung/des Gebäudes und in den drei folgenden Jahren in Anspruch genommen werden (§ 7b Abs. 1 S. 1 EStG).

Vermieter haben die Wahl, die Abschreibung für ein, zwei oder drei Jahre in Anspruch zu nehmen. Da es sich um eine Jahresabschreibung handelt, muss sie nicht zeitanteilig (monatsweise) aufgeteilt werden, sondern gilt jeweils für das gesamte Jahr des Begünstigungszeitraums.

Es wird ausdrücklich empfohlen, dass sich der Käufer von einem unabhängigen Steuerberater individuell beraten lässt.