provisionsfrei & sofort frei: helle 3-Zimmer-Altbauwohnung in Friedenau mit flexiblem Grundriss

OFFEN GESAGT: DIE LAGE AN A100 UND RINGBAHN
Die Wohnung liegt an der Stadtautobahn (A100) und an der Ringbahn (S-Bahn). Bei geöffnetem Fenster hört man den Verkehr. Bitte machen Sie sich bei einer Besichtigung selbst ein Bild davon. Mehr dazu unter „Lage“.

DAS OBJEKT UND DAS GEBÄUDE
Die 2019 renovierte Altbauwohnung liegt im hellen 2. Obergeschoss eines klassischen Eckgebäudes von ca. 1912 an der Ecke Varziner Straße / Stubenrauchstraße.

Der eigene Hauseingang erschließt auf vier Wohnebenen (Erdgeschoss bis 3. Obergeschoss) insgesamt nur 8 Einheiten. Das sorgt für ein ruhiges, überschaubares Wohnumfeld. Die Beheizung und Warmwasserversorgung des Hauses erfolgen zentral über Gas.

DER GRUNDRISS UND DAS ALTBAUFLAIR
Die etwa 81 m² große Wohnung kombiniert klassische Altbauelemente mit moderner Ausstattung. Hohe Decken sowie originaler und ergänzter Stuck sorgen für echtes Altbauflair.

HOFSEITE (Rückzugsbereich):
Das dritte Zimmer, direkt am Bad, bildet zusammen mit dem angeschlossenen Bad ein komfortables En-Suite-Ensemble (z. B. als Schlafzimmer). Für Gäste oder den Alltag steht ein separates, hochwertiges Gäste-WC am Flur zur Verfügung.

STRASSENSEITE (Wohnbereich):
Aktuell besteht der Wohnbereich aus zwei großen Räumen, die durch einen offenen, fast deckenhohen Durchgang miteinander verbunden sind – ideal für ein sehr großzügiges Wohngefühl für Singles oder Paare.

FLEXIBLE UMBAU-OPTION
(z. B. für Familien oder Homeoffice-Arbeitsplätze)

M­it überschaubarem Aufwand (Trockenbau) lässt sich der vordere Bereich umgestalten: Mithilfe eines eingezogenen Flurs entstehen vorne drei einzeln begehbare Räume (ein Zimmer mit Balkonzugang, ein Zimmer mit großem Fenster sowie der verbleibende Raum mit ca. 25 m² inkl. Kaminofen).

Zusammen mit dem dritten Zimmer direkt am Bad wird das Objekt so zu einer vollwertigen 4-Zimmer-Wohnung. Die Heizungs- und Fenstersituation ist für diese Aufteilung bereits perfekt vorbereitet. (Siehe hierzu auch den bearbeiteten Grundriss, den wir dieser Anzeige mit einer Beschreibung beigefügt haben.)

HINWEISE
Der Umbau ist eine unverbindliche Planungsidee, keine Genehmigungsplanung und kein Angebot einer Bauleistung. Ob und wie er umgesetzt werden kann, ist vorab baurechtlich zu prüfen; je nach Teilungserklärung kann ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich sein. Kosten für einen Umbau sind im Kaufpreis nicht enthalten. Das Haus steht nicht unter Denkmalschutz.

Die Wohnung wird unmöbliert übergeben. Die Einbauküche mit den vorhandenen Elektrogeräten einschließlich Kühlschrank, der Kaminofen, die Einbauschränke und die Sanitärobjekte verbleiben in der Wohnung und sind im Kaufpreis enthalten. Als „KI-Visualisierung“ gekennzeichnete Bilder zeigen mögliche Einrichtungen, nicht den tatsächlichen Zustand. Einige Fotos sind in der Belichtung aufgehellt; Farben und Oberflächen sind unverändert.

Die Wohnflächenangabe von ca. 81 m² beruht auf einer Berechnung aus dem Jahr 2019 und ist eine ungefähre Angabe, keine Zusicherung einer Eigenschaft.

Energieausweis­: Verbrauchsausweis für Wohngebäude, ausgestellt am 07.02.2019, gültig bis 06.02.2029. Er gilt für das gesamte Wohngebäude, nicht für die einzelne Wohnung, und wird Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt. Die Pflichtangaben stehen in den Energieausweis-Feldern der Anzeige.

Hausgeld ab 2027: 712,84 €/Monat, davon 225,85 € Erhaltungsrücklage und 236,09 € Heizung und Wasser; 2026 sind es 690,79 €/Monat.

LAGE UND TRANSPARENZ
Die Wohnung liegt in der Stubenrauchstraße, angrenzend an die Stadtautobahn (A100) und die Ringbahn (S-Bahn).

Das bedeutet konkret: Bei geöffnetem Fenster ist der Verkehr hörbar.

Der Ausgleich: Hochwertige Schallschutzfenster in allen Räumen schirmen die Geräusche bei geschlossenen Fenstern effektiv ab.

Ihr Vorteil: Unschlagbare Verkehrsanbindung kombiniert mit dem Leben im familiären und grünen Friedenau.

U-Bahn/S-Bahn (Bundesplatz) sowie Busse sind in wenigen Minuten erreichbar. Gute Schulen und Kitas befinden sich in der direkten Nachbarschaft. Bäcker, gemütliche Cafés und kleine Läden für den täglichen Bedarf sind fußläufig erreichbar (z. B. am Südwestkorso oder am Rüdesheimer Platz).