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Kapitalanlage 0€/mtl. Zuzahlung bzw. positiver Cashflow ab Tag 1
45357 Essen (Dellwig) – Nordrhein-WestfalenLangfristig solide vermietete 4,5-Zimmer-Wohnung mit Loggia, Garage und zwei Tageslichtbädern, mit guter Aufteilung und 93,39 m² im 1. OG eines vollvermieteten 5-Familienhauses mit stabiler Mieterstruktur.
->Kaufpreis Wohnung: 182.500 €, provisionsfrei (ohne Makler).
->Zzgl. dazugehörige Garage: 9.500 €, 50 €/mtl. Mieteinnahme, nach Steuer Cashflow neutral, ca. 0 €/mtl.
Diese ETW ist so kalibriert, dass der Käufer ab einem Steuersatz von 31 % monatlich auf Break-even liegt. Bei höherer Steuerprogression entsteht zusätzlicher positiver Cashflow.
— Berechnung Cashflow nach Steuer—
-> ab 31% Steuersatz ca. 0 €/mtl. (Break-even)
-> bei 42% Steuersatz ca. +30 €/Mt.
—Berechnungsgrundlage—
-Annuität 5,5 % p.a.
-Bewirtschaftungskosten 20 % der Kaltmiete = 172€ (nicht umlagefähig)
-AfA 4 % p.a. via SV-Gutachten.
—Mieteinnahmen—
-Kaltmiete 8,69 €/m², Gesamtmiete kalt 861,56 €/mtl. (inkl. Garage 50 €).
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Objekt-Nr
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OM-450936
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Objektart
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Wohnung
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Objekttyp
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Wohnung
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Aktuelle Nutzung
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Vermietet
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Übernahme ab
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Nach Vereinbarung
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Kaufpreis & Nebenkosten
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Kaufpreis
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182.500 €
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Kaufnebenkosten
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ca. 14.706 €
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Gesamtkosten
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ca. 197.206 €
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Kaufpreis Garage/Stellplatz
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9.500 €
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Hausgeld mtl.
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432 €
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Aufschlüsselung der Kosten
* Kosten für Notar und Grundbuch wurden berechnet basierend auf der Gebührenordnung für Notare. Angenommen wurde die Beurkundung des Kaufs zum angegebenem Kaufpreis sowie eine Grundschuldbestellung i.H.v. 80% des Kaufpreises. Durch Tätigkeiten wie Grundschuldlöschung, Notaranderkonto usw. können weitere Kosten entstehen. Details zu Notar- und Grundbuchkosten
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Einzelheiten
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Zustand
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gepflegt
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Anzahl Etagen
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4
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Stockwerk
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1. OG
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Badezimmer (Anzahl)
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2
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Schlafzimmer (Anzahl)
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3
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Anzahl Garagen
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1
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Bodenbeläge
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Laminat, Fliesen
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Heizung
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Zentralheizung
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Baujahr
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1977
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Ausstattung
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Balkon, Garten, Keller, Gäste-WC
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Infrastruktur
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Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel
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Angaben zur Ausstattung
-Wohnfläche: 93,39 m²
-Zimmer: 4,5
-Etage: 1. OG (kein Aufzug)
-Loggia: ja
-Bäder: 2 (Duschbad und Wannenbad, Tageslicht)
-Garage: 1 Einzelgarage (vermietet, +50 €/Mt)
-Heizung: Öl-Zentralheizung Bj. 2002, Rücklage gebildet, Fernwärme-Anschlussoption
-Warmwasser: Durchlauferhitzer
-Fenster: Kunststoff-Isolierverglasung, Rollläden
-Boden: Laminat und Fliesen
-Keller: ja (Einzelkeller und Gemeinschaftsräume)
-Garten: Gemeinschaftsgarten, West-Ausrichtung
-Vermietungsstand: vermietet seit 11/2012
-Baujahr: 1977 (Wiederaufbau, Substanz 1910)
—Energieausweis—
-Energieträger: Öl
-Ausweistyp: Verbrauchsausweis
-Endenergieverbrauch: 97 kWh/(m²·a) inkl. Warmwasser
-Energieeffizienzklasse: C
Lage
Essen-Dellwig liegt im westlichen Stadtgebiet, geprägt von Einfamilienhäusern, kleineren Mehrfamilienhäusern und großzügigen Grünflächen. Naherholung am Rhein-Herne-Kanal mit Fahrradtrasse und Feldern direkt vor der Tür. Nahversorgung über die Donnerstraße, der historische Ortskern Borbeck und das Einkaufszentrum Bottrop-Süd sind in wenigen Minuten erreichbar. Die Wohnlage zieht stabile Mieter aus dem mittleren Segment an.
Lage-Check
Energie
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Energieausweistyp
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Bedarfsausweis
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Wesentlicher Energieträger
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Öl
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Endenergiebedarf
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97,00 kWh/(m²a)
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Sonstiges
Ursprungsbaujahr 1910, kompletter Wiederaufbau bzw. Neubau 1977. Massivbauweise mit Stahlbetondecken, Satteldach. Riemchenfassade Straßenseite, Putzfassade Gartenseite gedämmt.
Substanz konsequent instandgehalten: Dach (Eindeckung und Dämmung) 2020, Eingangstür 2021, Treppenhaus frisch renoviert, Bäder erneuert (zuletzt 2.OG 2025).
Öl-Zentralheizung Bj. 2002, technisch einwandfrei. Rücklage für den Fernwärmeanschluss ist in der WEG bereits vorhanden, kein Risiko aus diesem Posten. Nach Anschluss sinken die Nebenkosten der Mieter, was den Korridor für weitere Kaltmietanpassungen öffnet und den positiven Cashflow nach oben skaliert.
Bäder WE 02: zwei Tageslichtbäder, eines frisch modernisiert, zweites noch gut in Schuss. Beide mit Fenster.
Außenanlagen: eigene Einzelgarage, Gemeinschaftsgarten Westausrichtung, Hofauffahrt hinter dem Haus, vollunterkellert mit Einzelkeller plus Gemeinschaftsräumen (Waschraum, Trockenraum).
Hausgeld: ca. 430€/mtl. davon 260€ umlagefähige Nebenkosten an Mieter umgelegt.
Haus und Organisation: 5 Wohneinheiten, kein Aufzug. Stabile Mieterstruktur, Bestandsmieter teils mehr als 13 Jahre, alle 5 Einheiten dauerhaft vermietet.
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