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Mehrfamilienhaus mit Mietsteigerung und Ausbaureserve

25337 Elmshorn – Schleswig-Holstein
645.000 €
240 m²
Wohnfläche
Privatangebot
Zinshaus oder Renditeobjekt
Mehrfamilienhaus

Zum Verkauf steht ein teilmodernisiertes Mehrfamilienhaus mit stabiler und gleichzeitig wachsender Mietstruktur in der Rethfelder Straße in Elmshorn, in unmittelbarer Nähe zur Berufsschule.

Das Objekt umfasst vier Wohneinheiten sowie zwei Garagen und einen Stellplatz und wurde in den vergangenen Jahren in wesentlichen Bereichen modernisiert.

Besonders hervorzuheben sind die bereits vertraglich vereinbarten Mietsteigerungen bis 2035 sowie eine genehmigte Ausbaureserve im Nebengebäude, die zusätzliches Wertsteigerungspotenzial bietet.

Der Verkauf erfolgt direkt vom Eigentümer und ohne Maklerprovision.

Key Facts
•4 Wohneinheiten
•2 Garagen + 1 Stellplatz
•Jahresnettokaltmi­ete: 33.600 €
•Kaufpreis: 645.000 €
•Faktor: ca. 19,2
•vertraglich vereinbarte Mietsteigerungen bis 2035
•genehmigte Ausbaureserve
Potenzialkennza­hlen
•zusätzliche Miete: ca. 450 € / Monat
•zusätzliche JNKM: 5.400 €
•potenzielle JNKM: 39.120 €
•Faktor inkl. Ausbau: ca. 16,5

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Objekt-Nr
OM-439032
Objektart
Zinshaus oder Renditeobjekt
Objekttyp
Mehrfamilienhaus
Übernahme ab
Nach Vereinbarung

Kaufpreis & Nebenkosten

Kaufpreis
645.000 €
Kaufnebenkosten
ca. 50.105 €
Gesamtkosten
ca. 695.105 €

Aufschlüsselung der Kosten

Kaufpreis 645.000 €
Grunderwerbsteuer 41.925 € (6,50%)
Notarkosten 5.403 € (0,84%)
Grundbucheintrag 2.778 € (0,43%)
Maklerprovision 0€ (0%)

* Kosten für Notar und Grundbuch wurden berechnet basierend auf der Gebührenordnung für Notare. Angenommen wurde die Beurkundung des Kaufs zum angegebenem Kaufpreis sowie eine Grundschuldbestellung i.H.v. 80% des Kaufpreises. Durch Tätigkeiten wie Grundschuldlöschung, Notaranderkonto usw. können weitere Kosten entstehen. Details zu Notar- und Grundbuchkosten

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Basierend auf Eigenkapital 20% vom Kaufpreis zzgl. der Kaufnebenkosten / 10 Jahren Sollzinsbindung / 2% anfängliche Tilgung / Effektivzins 3,60%

Einzelheiten

Zustand
modernisiert
Jahr letzte Modernisierung
2023
Anzahl Etagen
1
Stockwerk
1. OG
Gesamtfläche
300 m²
Sonstige Flächen
60 m²
Anzahl Garagen
2
Anzahl Stellplätze
1
Nettomieteinnahmen (Soll) p.a.
39120 €
Nettomieteinnahmen (Ist) p.a.
33600 €
X-fache Mieteinnahmen
19,20
Anzahl der Einheiten
4
Bodenbeläge
Parkett, Laminat, Fliesen, Vinyl / PVC
Heizung
Zentralheizung
Baujahr
1900
Ausstattung
Balkon, Terrasse, Garten, Keller, Vollbad, Duschbad, Einbauküche
Infrastruktur
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Öffentliche Verkehrsmittel

Angaben zur Ausstattung

Mietstruktur
MonatsmieteJahre­smiete
WE1 - 450 € - 5.400 €
WE2 - 760 € - 9.120 €
WE4 - 830 € - 9.960 €
WE5 - 660 € - 7.920 €
Garagen / Stellplätze - 80 € - 960 €
Gesamt JNKM: 33.600 €

Mietstruktur & vertraglich gesicherte Mietentwicklung
Das Objekt verfügt über eine stabile und gleichzeitig dynamisch wachsende Mietstruktur, da in mehreren Einheiten bereits vertraglich vereinbarte Mietsteigerungen implementiert wurden.
Diese ermöglichen eine planbare Erhöhung der Einnahmen ohne Neuvermietung oder zusätzliche Investitionen.

Modernisieru­ngen
In den vergangenen Jahren wurden wesentliche Maßnahmen umgesetzt:
Wohnungen
•neue Badezimmer
•neue Küchen
•neue Leitungen
•Elektrik in 2 Wohnungen vollständig erneuert
•neue Bodenbeläge (Klickvinyl / Parkett)
Gebäude
•Dach saniert und gedämmt
•Heizung 2023 erneuert (Gas)

Lage

Das Objekt befindet sich in der Rethfelder Straße in Elmshorn, einer etablierten Wohnlage im Hamburger Umland.
Elmshorn zeichnet sich aus durch:
•gute Verkehrsanbindung nach Hamburg
•stabile Nachfrage im Mietwohnungssegment
•gewachse­ne Infrastruktur
Die Lage eignet sich insbesondere für eine dauerhafte Vermietung im mittleren Preissegment.

Lage-Check

Einkaufen
Gesundheit
Gastronomie
Kinderfreundlich
Sport
Natur
ÖPNV
Kultur
Nachtleben

Energie

Endenergieverbrauch
187,30 kWh/(m²a)
Energieeffizienzklasse
F
Energieausweistyp
Verbrauchsausweis
Wesentlicher Energieträger
Gas

PDF

Sonstiges

Gesamte Mietentwicklung
JahrJNKM
202­6 - 33.720 €
2027 - 34.560 €
2028 - 35.160 €
2029 - 35.760 €
2030 - 36.360 €
2031 - 36.840 €
2032 - 37.320 €
2033 - 37.800 €
2034 - 38.280 €
2035 - 38.760 €

Faktorentwicklung
Szenar­io. Faktor
Ist-Zustand. 19,2
Miete 2030. 17,7
Miete 2035. 16,6

Entwicklungspotenzial – Ausbaureserve
Auf dem Grundstück befindet sich ein Nebengebäude (Schuppen) im Sondereigentum des Verkaufsobjekts, für dessen Ausbau zu einer zusätzlichen Wohneinheit (ca. 30 m²) bereits eine Baugenehmigung vorliegt.
Potenzial:
•Miete:­ ca. 450 € / Monat
•zusätzliche JNKM: 5.400 €
•geschätzte Ausbaukosten: ca. 30.000 €

Faktorentwicklung inkl. Ausbau
Szenario. Faktor
inkl. Ausbau. 16,5
2035 inkl. Ausbau. 14,6

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