„Kapitalanlage in Citylage von Winsen – vermietet & mit Entwicklungspotenzial“ Provisionsfrei!

Zum Verkauf steht eine vermietete Gewerbeeinheit in zentraler Innenstadtlage innerhalb einer gepflegten WEG mit gemischter Nutzung. Das Umfeld ist geprägt von etablierten und frequenzstarken Nutzern wie Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistern, Kanzleien und medizinischen Einrichtungen, was für eine stabile Grundnachfrage sorgt.

Die Einheit erzielt aktuell eine Jahresnettomiete von 13.200 €. Beim Kaufpreis von 180.000 € ergibt sich eine Bruttorendite von ca. 7,33 % sowie ein Faktor von rund 13,6 – eine im aktuellen Marktumfeld attraktive Einstiegskennzahl für Kapitalanleger.

Ein wesentlicher Pluspunkt ist die Kostenstruktur:
Zwar liegt das Hausgeld aktuell bei 1.440 € monatlich, jedoch sind davon laut Abrechnung über 10.100 € jährlich umlagefähig. Die tatsächliche Eigentümerbelastung beträgt derzeit rund 597 € monatlich, wodurch sich bereits heute ein positiver Überschuss von ca. 503 € monatlich (vor Finanzierung) ergibt.

Ab 01.07.2026 reduziert sich die Zuführung zur Rücklage um rund 215 € monatlich, wodurch die nicht umlagefähige Belastung weiter sinkt und sich der rechnerische Überschuss auf ca. 718 € monatlich (vor Finanzierung) verbessert.

Besonders wichtig für Käufer:
Die anstehende Dach-Sonderumlage wird vollständig vom Verkäufer übernommen. Dieses Thema ist damit wirtschaftlich neutralisiert und stellt keinen finanziellen Risikofaktor für den Erwerber dar – eine klare Entlastung und ein starkes Argument in der Gesamtbetrachtung.

Die Einheit befindet sich in einer Passage, was eine zentrale Lage und gute Erreichbarkeit bietet. Gleichzeitig ist perspektivisch eine Aufteilung in mehrere Büroeinheiten möglich, wodurch sich zusätzliche Flexibilität für Vermietung oder Exit-Strategien ergibt.

Eine Anpassung der Miete über eine Indexentwicklung ist grundsätzlich möglich, aktuell jedoch noch nicht umgesetzt, da sich der Verbraucherpreisindex von 120,5 (01/2025) auf 122,7 (12/2025) noch nicht ausreichend erhöht hat. Dies eröffnet perspektivisch weiteres Entwicklungspotenzial.

Eine­ solide Kapitalanlage mit stabiler Miete, transparenter Kostenstruktur und positivem Cashflow vor Finanzierung. Die zentrale Lage, die bestehende Vermietung, die künftige Entlastung beim Hausgeld sowie die Übernahme der Dach-Sonderumlage durch den Verkäufer schaffen eine attraktive und kalkulierbare Ausgangssituation für Kapitalanleger.

Die Citypassage befindet sich in zentraler Innenstadtlage von Winsen (Luhe), einer wachsenden Mittelstadt südlich von Hamburg mit rund 35.000 Einwohnern. Die Eckermannstraße selbst ist eine ruhige Seitenstraße, bietet jedoch direkten Zugang zur Fußgängerzone und profitiert damit von einer guten Erreichbarkeit sowie stabiler Passantenfrequenz.

Winsen überzeugt durch die Nähe zur Metropolregion Hamburg (ca. 30 Minuten mit Bahn oder Auto), eine lebendige Innenstadt, eine solide Infrastruktur sowie einen ausgewogenen Gewerbemix. Der Standort eignet sich besonders für dienstleistungsorientierte Nutzungen mit Kundenkontakt, wie Büros, Kanzleien, Beratungs- oder Coachingangebote.

Ein öffentlicher Parkplatz mit Schrankenanlage ist unmittelbar angeschlossen. Die Einnahmen aus der Bewirtschaftung fließen in die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft und stärken damit nachhaltig die finanzielle Struktur der WEG.