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MFH Krefeld-City, 6% Rendite, solvente Dauermieter, Heizung: Erneuerbare Energie

Westwall 65, 47798 Krefeld (Stadtmitte) – Nordrhein-Westfalen
457.000 €
279 m²
Wohnfläche
180 m²
Grundstück
Privatangebot
Zinshaus oder Renditeobjekt
Mehrfamilienhaus

Sie suchen eine sichere Kapitalanlage ohne Sanierungsstau und bevorzugen Langzeitmieter? Dann sind Sie bei diesem Haus richtig, das seit dem Bau 1963 im Familienbesitz ist. Die vier Mietparteien sind im Schnitt schon Jahrzehnte dabei. Das Reihenhaus in attraktiver Innenstadtlage wurde nach und nach saniert - Isolierfenster, Horizontalsperre im Keller, Balkonsanierungen und schließlich die Umstellung auf eine Holzpellet-Zentralheizung, die 2022 die Gas-Etagenheizungen ersetzte. Durch den Umstieg auf erneuerbare Energien werden in Zukunft weder Mieter noch Vermieter dieses Hauses mit CO2-Abgaben belastet.
Für den Käufer gibt es bei diesem Anlageobjekt maximale Transparenz: Es sind alle Unterlagen aus der Bauzeit sowie zu den durchgeführten Sanierungen verfügbar. Ausführliche Energieberichte wurden von einem Ingenieurbüro in den Jahren 2008 sowie 2021 erstellt. Der letzte wurde in Form eines "Individuellen Sanierungsfahrplans" verfasst, der auch bei künftigen Maßnahmen Voraussetzung für eine erhöhte Förderung ist.
Im Erdgeschoss des Gebäudes sind zwei Garagen mit je zwei Stellplätzen verfügbar, die zur Zeit an einen Nachbarn vermietet sind. In den vier darüberliegenden Wohnetagen befindet sich jeweils eine Dreizimmerwohnung mit Größen zwischen 64 und 73m². Zwei der vier Wohnetagen haben vorne einen kleinen und hinten einen großen Balkon fast über die gesamte Hausbreite. Insgesamt ergibt sich eine Wohnfläche von 279m² und eine Nutzfläche von 114m² (bestehend aus den Garagen und den von Mietern genutzten Räumen im Kellergeschoss).
Der Spitzboden wird zur Zeit als Trockenraum von den Mietparteien genutzt. Zu jeder Wohnung gehört ein Kellerabteil. Der angelegte Garten im Hof kann von allen genutzt werden, etwa zum Grillen oder Entspannen.
Bei der aktuellen Jahresnettokaltmiete von 27.420€ ergibt sich eine Rendite von 6% auf den Kaufpreis bezogen, entsprechend einem Faktor von 16,7 JNKM.

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Objekt-Nr
OM-360054
Objektart
Zinshaus oder Renditeobjekt
Objekttyp
Mehrfamilienhaus
Übernahme ab
Nach Vereinbarung

Kaufpreis & Nebenkosten

Kaufpreis
457.000 €
Kaufnebenkosten
ca. 35.802 €
Gesamtkosten
ca. 492.801 €
Preis pro m²
1.638,00 €
Betriebskosten umgelegt p.a.
10.613 €

Aufschlüsselung der Kosten

Kaufpreis 457.000 €
Grunderwerbsteuer 29.705 € (6,50%)
Notarkosten 4.034 € (0,88%)
Grundbucheintrag 2.063 € (0,45%)
Maklerprovision 0€ (0%)

* Kosten für Notar und Grundbuch wurden berechnet basierend auf der Gebührenordnung für Notare. Angenommen wurde die Beurkundung des Kaufs zum angegebenem Kaufpreis sowie eine Grundschuldbestellung i.H.v. 80% des Kaufpreises. Durch Tätigkeiten wie Grundschuldlöschung, Notaranderkonto usw. können weitere Kosten entstehen. Details zu Notar- und Grundbuchkosten

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Basierend auf Eigenkapital 20% vom Kaufpreis zzgl. der Kaufnebenkosten / 10 Jahren Sollzinsbindung / 2% anfängliche Tilgung / Effektivzins 3,38%

Einzelheiten

Zustand
gepflegt
Jahr letzte Modernisierung
2022
Anzahl Etagen
5
Stockwerk
4. OG
Gesamtfläche
393 m²
Sonstige Flächen
114 m²
Anzahl Garagen
2
Anzahl Stellplätze
4
Nettomieteinnahmen (Ist) p.a.
27420 €
X-fache Mieteinnahmen
16,70
Anzahl der Einheiten
4
Fußboden
Fliesen
Heizung
Zentralheizung
Baujahr
1963
Ausstattung
Balkon, Garten, Keller, Vollbad
Infrastruktur
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Angaben zur Ausstattung

Glasfaser-Internet ist beantragt. Die genaue Leitungsführung in Keller und Treppenhaus sowie die Anschlüsse der Wohnungen wurden bereits festgelegt und protokolliert.

Die Beheizung wurde 2022 zentralisiert in Form einer Holzpelletheizung mit Partikelabscheider, der den Feinstaub aus der Abluft filtert. In dem Zuge wurde der Schornstein saniert und erstmals Steigleitungen für den Heizkreislauf eingebaut. Zweimal im Jahr werden die Pellets mit einem Spezialfahrzeug von der Straße aus direkt in den Lagersack eingeblasen. Heißwasser wird in den Wohnungen dezentral mit Durchlauferhitzern erzeugt.

Einige Jahre zuvor wurden die Erdgeschosstüren zur Straße und zum Hof/Garten erneuert. Das zeittypische Schmuckfenster, das sich vertikal über das Treppenhaus hinzieht, wurde hingegen im Originalzustand behalten.

Übersicht der Modernisierungen:
2022: Demontage der Gas-Etagenheizungen, Installation einer Pellet-Zentralheizung mit Partikelabscheider
2022: Neubau des Kamins ab Dachfläche
2017: Neuer Sicherungskasten im 3.OG
2015: Neue Verfliesung des Bads im 1.OG
2014: Hauseingangstür und Hoftür erneuert
2010: Balkonsanierungen
2000: Sanierung der Gaube im DG außen
2000: Modernisierung der Elektrik im 3.OG
1996: Neue Verfliesung von Küche und Bad in der DG-Wohnung
1996: Dachrinnen und Fallrohre erneuert
1996: Kellersanierung: neu Verputzen, Horizontalsperre, Fassadenimprägnierung
1995: Modernisierung der Elektrik in einer Wohnung
1994: Veluxfenster erneuert
1993: Einbau einer Gegensprechanlage
1992: Isolierung der Decke in der DG-Wohnung
1988: Neuer Sicherungskasten im 1.OG
1988: Einbau von Isolierfenstern in allen Wohnungen
1986: Installation Blitzschutzanlage und Potentialausgleich

Im Grundbuch ist eine Grunddienstbarkeit eingetragen, welche drei Stellplätze auf diesem Grundstück sichert. Tatsächlich sind sogar vier Stellplätze vorhanden. Der Käufer darf also nicht etwa die Garagen im Erdgeschoss einfach in ein Ladenlokal umwandeln, sondern müsste vorher diese Stellplatzpflicht bei der Stadt Krefeld kostenpflichtig ablösen.

Lage

Der Westwall im Krefelder Zentrum ist jeden Dienstag und Freitag Vormittag Schauplatz des beliebten Wochenmarktes - mittendrin steht dieses Haus. Zu anderen Zeiten ist es ruhiger, zumal der Vorplatz des benachbarten Kaiser-Wilhelm-Museums mittlerweile zu einem autofreien Platz mit hoher Aufenthaltsqualität umgestaltet wurde.
Die Mieter profitieren von der zentralen Lage mitten in einer Großstadt mit 230.000 Einwohnern. Die Fußgängerzone ist nur wenige Schritte entfernt, ebenso Cafes, Restaurants, Bäcker, Metzger und Supermärkte. Um die Ecke fährt der Bus ab (Linie 051), etwas weiter die Straßenbahn (Linie 041), und auch der Hauptbahnhof kann gut zu Fuß erreicht werden. Düsseldorf ist sowohl per Straßenbahn als auch per Zug ohne Umsteigen zu erreichen.

Lage-Check

Restaurants
100m
Einkaufen
100m
Nachtleben
150m
Sport
200m

Energie

Energieeffizienzklasse
F
Energieausweistyp
Bedarfsausweis
Wesentlicher Energieträger
Holzpellets
Endenergiebedarf
177,90 kWh/(m²a)

PDF

Sonstiges

Der Verkauf erfolgt direkt durch den Sohn des damaligen Bauherrn.

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So funktioniert der Lage-Check

Der OM-Lage-Check ist ein automatisch berechneter Richtwert, der die Attraktivität des Standorts einer Immobilie erfasst. Berücksichtigt werden dabei Geodaten und verschiedene Punkte in der näheren Umgebung, wie bspw. Ärzte, Supermärkte, U- und S-Bahn-Stationen usw. Dies ermöglicht eine erste grobe Einschätzung einer Lage, kann aber einen direkten Besuchs der Immobilie nicht ersetzen.

Die Lagebewertung wird automatisch berechnet, kann nicht manuell beeinflusst werden, weder durch ohne-makler noch durch den Eigentümer. Er ist objektiv und neutral und berücksichtigt daher keine subjektive Einschätzungen von echten Personen ("sooo weit weg ist der Supermarkt ja doch nicht").

Datenquelle: GeoSci

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