von privat: Bezugsfrei o. 5% Rendite, Top Lage: 2-Zi.-Balkonwohnung, Aufzug, Stellplatz, Kanalnähe

### Provisionsfrei direkt vom Eigentümer — bezugsfrei zum Einzug ###

Diese gepflegte Etagenwohnung liegt im 4. Obergeschoss eines gut geführten Mehrfamilienhauses aus dem Jahr 1959 mit 14 Wohneinheiten. Auf ca. 46 m² Wohnfläche verteilen sich zwei Zimmer, eine separate Küche, ein Tageslichtbad, eine geräumige Diele sowie ein Balkon.

Die Wohnung wird bezugsfrei übergeben. Sie können also direkt einziehen, ohne Kündigungsfristen und ohne Übernahme eines laufenden Mietverhältnisses. Wer stattdessen vermieten möchte, hat volle Freiheit bei der Wahl von Mietern.

Die Wohnung ist aktuell noch in einer Sondervermietung (Überlassung zum vorübergehenden Gebrauch) und könnte kurzfristig bezugsfrei übernommen werden.

Zur Wohnung gehören ein separater Kellerraum sowie ein eigener KFZ-Stellplatz im Hinterhof, der im Kaufpreis enthalten ist — in Kreuzberg ein echtes Alleinstellungsmerkmal.

Der­ Stellplatz hat kein eigenes Grundbuch und ist für 140 EUR vermietet und kann gekündigt werden. Der Keller ist für 59 EUR vermietet und kann ebenso gekündigt werden.

Der Grundriss ist klassisch und funktional geschnitten. Vom hellen Wohnzimmer tritt man direkt auf den Balkon und blickt über die begrünte Mittelpromenade der Baerwaldstraße in die Baumkronen. In dieser Etage bedeutet das viel Licht, wenig Einblick und eine Aussicht, die man in der Lage selten bekommt. Das Schlafzimmer liegt ruhig und separat, die Küche ist als eigener Raum abgetrennt und verfügt über ein Fenster. Alle Wohnräume und die Diele sind mit Echtholzparkett ausgelegt.

Komplette und extrem platzsparende Einbauküche mit Geschirrspüler, Mikrowelle und mittelgroßem Einbaukühlschrank. Durch die separate Küche ist das Wohnzimmer ein wirkliches Wohnzimmer, ohne Bett oder Küchenzeile.

### Modernisiertes Gemeinschaftseigentum ###

Die Eigentümergemeinschaft hat in den vergangenen Jahren konsequent investiert und die wesentlichen Gewerke erneuert:

• 2021: Komplette Erneuerung der Kaltwasserstränge und Abwasserfallrohre inklusive aller Folgearbeiten
• 2021: Erneuerung der Elektro-Hauptverteilung inklusive neuer Sicherungen und Zähleranlage
• 2021: Neugestaltung der Vorgärten
• 2024: Neue Gas-Zentralheizung mit moderner Brennwerttechnik (Investitionsvolumen rund 34.000 €), fachgerechte Stilllegung des alten Öltanks
• 2026: Malermäßige Instandsetzung des gesamten Treppenhauses inklusive der Türen und Fenster im Gemeinschaftseigentum
• Laufend: Jährlicher Wartungsvertrag mit einem Dachdeckermeisterbetrieb

Di­e Wohnungseigentümergemeinschaft­ wird über neue Fenster als weitere energetische Aufwertung in 2027 mit einem Erstbeschluss über die Willensbildung beginnen.

Die kostenintensiven Themen Leitungsnetz, Elektrik und Wärmeerzeugung sind damit für die kommenden Jahre erledigt. Genau diese Positionen entscheiden bei Bestandsimmobilien über die Folgekosten. Der aktuelle Energieausweis weist das Gebäude in Energieeffizienzklasse D aus, mit einem Endenergiebedarf von 117 kWh/(m²·a) — für ein Gebäude dieses Baujahrs ein guter Wert.

Die Erhaltungsrücklage wurde dieses Jahr zusätzlich um 10.000 € aufgestockt, ohne dass die Eigentümer dafür Sonderzahlungen leisten mussten. Stand August 2026 beträgt die Instandhaltungsrücklage des Hauses 49.766 €.

Die Verwaltung liegt bei einer professionellen Hausverwaltung, ein aktiver Beirat ist gewählt. Sämtliche Protokolle und Abrechnungen liegen vollständig vor.

Das monatliche Hausgeld beträgt ab 2027 550 € und enthält sämtliche Betriebskosten einschließlich Heizung sowie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Das Warmwasser wird über einen wohnungseigenen Durchlauferhitzer bereitet und läuft daher über den eigenen Stromzähler.

1min Fußweg zum Carl-Hertz-Ufer, 350 Meter zur U-Bahn Prinzenstraße (U1, U3, U12).

Kreuzberg 61: ruhig wohnen, mittendrin sein

Die Baerwaldstraße gehört zu den angenehmsten Adressen im Kreuzberger Postleitzahlgebiet 10961. Eine breite, baumbestandene Mittelpromenade zieht sich durch die Straße und sorgt für ein grünes, fast boulevardartiges Wohnumfeld — ruhig und wohnlich, aber nur wenige Schritte vom Kreuzberger Leben entfernt.

Erholung direkt vor der Tür: Der Landwehrkanal mit dem Urbanhafen und den Uferwegen am Planufer ist in wenigen Gehminuten erreichbar, ebenso der beliebte Böcklerpark. Das Sommerbad Kreuzberg, von allen nur „Prinzenbad" genannt, liegt rund 250 Meter entfernt. Wer mehr Weite sucht, ist mit dem Rad in wenigen Minuten am Viktoriapark mit Wasserfall oder in der Hasenheide.

Versorgung und Alltag: Supermärkte, Bäcker, Apotheken und Ärzte befinden sich fußläufig im Kiez. Der Bergmannkiez mit der Marheineke Markthalle, unabhängigen Cafés, Buchläden und Restaurants liegt südlich in etwa 15 Gehminuten. In der direkten Nachbarschaft haben sich zudem inhabergeführte Cafés und kleine Restaurants etabliert, die den Charakter des Viertels prägen.

Familien und Bildung: Die Bürgermeister-Herz-Grundschule­ in der Wilmsstraße liegt in unmittelbarer Nähe, weitere Grundschulen und Kitas befinden sich im direkten Umfeld.

Verkehrsanbindung: Der U-Bahnhof Prinzenstraße (U1/U3/U12) ist in rund vier Gehminuten erreichbar, der Verkehrsknoten Hallesches Tor (U1/U3/U6) mit zahlreichen Buslinien liegt ebenfalls in der Nähe. Potsdamer Platz, Mitte und die Museumsinsel erreichen Sie in etwa 15 Minuten. Mit dem Fahrrad geht in Kreuzberg ohnehin fast alles schneller — und für alle, die dennoch ein Auto brauchen, gehört ein eigener Stellplatz zur Wohnung.

Kreuzberg 61 gilt seit Jahren als eines der stabilsten und nachgefragtesten Wohnquartiere Berlins.