Die Teilungserklärung – und warum sie beim Verkauf einer Wohnung wichtig ist
Was ist eine Teilungserklärung?
In einer Teilungserklärung macht der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt verbindlich geltend, dass er nicht mehr Alleineigentümer ist, sondern dass sein Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt werden soll. Mit jedem Anteil – also beispielsweise jeder Eigentumswohnung – wird dadurch Sondereigentum geschaffen. Das ist auch dann der Fall, wenn es um Räume in dieser Anlage geht, die nicht dem Wohnen dienen – etwa Garagen oder Gewerbeeinheiten. Erst eine gültige Teilungserklärung macht es möglich, dass Eigentumswohnungen oder Gewerbeeinheiten einzeln an unterschiedliche Besitzer verkauft werden können. Grundlage der Teilungserklärung ist der Aufteilungsplan des Gebäudes. Ebenfalls notwendig für eine Teilungserklärung ist die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die weist nach, dass eine Eigentumswohnung in sich abgeschlossen ist und baulich von anderen Wohnungen oder Räumen getrennt errichtet wurde – also jeweils unabhängig von den anderen Wohnungen genutzt werden kann. Das alles muss von der zuständigen Baubehörde geprüft und bescheinigt worden sein. Die Teilungserklärung definiert Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und möglicherweise auch Teileigentum oder Sondernutzungsrechte der betreffenden Eigentumswohnung.
Welche Rolle spielt die Teilungserklärung beim Verkauf meiner Eigentumswohnung?
Jede Teilungserklärung muss notariell beglaubigt und beim zuständigen Grundbuchamt hinterlegt werden. Dort kann sie von allen Menschen eingesehen werden, die ein „berechtigtes Interesse“ an ihr haben. Wenn Sie Ihre Wohnung verkauft haben, wird Ihr Name in dem Dokument beim Grundbuchamt meist einfach durchgestrichen – und es wird ein anderer Name eingetragen: der des neuen Besitzers. Das bedeutet im Umkehrschluss: Früher oder später wird der neue Besitzer die Teilungserklärung sowieso zu sehen kriegen. Darum: Tipp Nummer 1 Kommen Sie Ihren Kaufinteressenten doch gleich freundlich entgegen! Sie könnten beim Grundbuchamt eine neue Kopie der Teilungserklärung anfordern. Oder Sie nehmen Ihr eigenes Exemplar – das Sie vermutlich ohnehin bei Ihren Akten haben. Jetzt kopieren Sie dieses Dokument so oft, wie Sie denken, dass Interessenten sich bei Ihnen melden werden. Jeder Interessent am Kauf einer Eigentumswohnung wird dankbar für möglichst umfassende Informationen sein. Und die Teilungserklärung ist dabei ein äußerst wichtiges Element. Wenn Sie ernsthaftes Interesse bei Ihrem Gegenüber spüren, bieten Sie ihm eine Kopie der Teilungserklärung an!
Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Viele Interessenten sehen beim Besichtigungstermin schon einen ganzen Film vor ihrem geistigen Auge ablaufen: „So könnte ich die Wohnung umbauen … So würde mir das viel besser gefallen!“ Als zuvorkommender Verkäufer könnten Sie da wichtige Hinweise geben. Denn nicht jeder Umbauwunsch lässt sich mit den geltenden Regelungen von Sonder- und Gemeinschaftseigentum auch realisieren. Tipp Nummer 2 Erläutern Sie Kaufinteressenten bei Bedarf, welche Umbaumöglichkeiten die speziellen Regelungen an Sonder- und Gemeinschaftseigentum in dieser Eigentumswohnung möglich machen. Und welche nicht. Auch dazu ist es nützlich, den Inhalt der Teilungserklärung gut zu kennen. Oder das Dokument bereit zu halten, damit sich der Kaufinteressent selbst „schlau“ machen kann.
Nebenkosten und Instandhaltungsrücklagen
Auch diese Dinge sind ja (indirekt) über die Teilungserklärung geregelt: Der Miteigentumsanteil bestimmt – meist nach Wohnungsgröße – den prozentualen Anteil des Besitzers an den Instandhaltungsrücklagen. Tipp Nummer 3 Die Fragen nach den Nebenkosten werden kommen – so viel ist sicher! Mit Hilfe der Teilungserklärung können Sie potentiellen Kaufinteressenten auch in diesen Fragen kompetent Rede und Antwort stehen!
Wohnungseigentümergemeinschaft, Protokolle und Rücklagen
Welches Stimmrecht wer bei welchen Punkten im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum hat, regelt entweder ebenfalls die Teilungserklärung. Oder die Gemeinschaftsordnung. In jeden Fall wird es Protokolle der Eigentümerversammlung geben – daraus erfährt der Kaufinteressent, wieviel die Gemeinschaft angespart hat. Und welche Projekte im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum demnächst geplant sind. Das sind für Interessenten meist wertvolle Informationen. Tipp Nummer 4 Sie können dem Kaufinteressenten einen großen Gefallen tun, wenn Sie ihm diese Protokolle vielleicht zusammen mit einer Kopie der Teilungserklärung aushändigen. So wird er Sie als fairen, entgegenkommenden Verkäufer erleben. Und Ihnen möglicherweise in anderen Punkten auch gern entgegenkommen.
