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Haus oder Wohnung verkaufen?

Die Frage mag auf den ersten Blick banal klingen – beides sind Immobilien, für Häuser wie für Wohnungen gelten die gleichen Verkehrswertrichtlinien, beide sind im Grundbuch eingetragen und wenn sie verkauft werden, gelten für Käufer wie Verkäufer die gleichen Gesetze, Rechte und Pflichten. Das stimmt – fast. Denn eine Wohnung ist in aller Regel Teil eines größeren Ganzen: einer Appartementanlage oder eines Wohnhauses mit mehreren Wohnungen. Das bedeutet: Es gibt Bereiche, die gehören allein dem Eigentümer. Und es gibt Bereiche, die werden von allen Eigentümern gemeinsam genutzt. Manchmal gibt es noch feinere Unterteilungen, etwa: ein Teil der Wegerechte ist Nutzungsrecht von einem Teil der Eigentümer – meist derjenigen, deren Wohnung genau an diesem Weg liegen.

Solche Unterteilungen sind wichtig und notwendig. Darum werden sie für Wohnungseigentümer einer Gemeinschaftsanlage in der sogenannten Teilungserklärung sehr genau definiert: Dabei geht es um die Fragen nach Gemeinschafts- und Sondereigentum. Bei größeren Wohnanlagen macht es meist auch Sinn, eine Hausverwaltung mit der Betreuung des Gemeinschaftseigentums zu beauftragen, denn die Eigentümer können untereinander jede Menge Absprachen treffen, bilden in aller Regel gemeinsame Finanzrücklagen – all das muss sauber dokumentiert und verwaltet werden.

Unterschiedliche Pflichten für Verkäufer

Wer eine Wohnung verkauft, sollte also Kaufinteressenten auch auf die besonderen Belange des gemeinschaftlichen Eigentums aufmerksam machen: Sind größere Anschaffungen geplant, gibt es Streit unter Eigentümern, wie sehen die Rücklagen aus, ist die Eigentümergemeinschaft gar verschuldet? Welche Teile der gemeinschaftlichen Anlage dürfen vom jeweiligen Eigentümer genutzt werden, welche nicht? Das wird beispielsweise bei Parkplätzen häufig zu einer wichtigen Frage. In manchen Wohnanlagen werden Pflichten untereinander aufgeteilt – etwa der Winterräumdienst, in anderen müssen externe Dienstleister dafür bezahlt werden. All dies sind Punkte, über die Sie mögliche Kaufinteressenten fairerweise aufklären sollten. Tipp: Es ist gut, für Nachfragen die entsprechenden Unterlagen wie Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und die Protokolle der Eigentümerversammlung in Kopie bereitzuhalten.

Wenn Sie ein Haus verkaufen, müssen Sie auf all diese Fragen nicht achten, da kann allerdings das Verhältnis zu Nachbarn durchaus eine Rolle spielen. Es existieren Gerichtsurteile, die besagen, dass Verkäufer ihre Aufklärungspflicht verletzen, wenn sie beim Immobilienverkauf beispielsweise schikanöses Verhalten eines Nachbarn in Form von massiven nächtlichen Ruhestörungen, übelsten Beschimpfungen oder Beleidigungen bis hin zu tätlichen Angriffen verschweigen.

Nicht unwichtig ist auch, dass ein Kaufinteressent mit baulichen Veränderungswünschen diese Wünsche bei einem Haus – sofern es nicht unter Denkmalschutz steht – relativ unbehelligt realisieren kann, bei einer Wohnung in Gemeinschaftseigentum jedoch nicht immer.

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