Tipps zum privaten Immobilienverkauf

Vorab: Werden Sie nicht ungeduldig, ein Immobilienverkauf in der heutigen Zeit geht in der Regel nicht von heut auf morgen. Egal ob mit einem Makler, ohne Makler, über das Internet oder über die Zeitung. Der Immobilienverkauf braucht seine Zeit, ein halbes Jahr oder auch länger, insbesondere bei ausgefallenen, teureren Häusern. Das ist so, wer das beschönigt ist nicht ehrlich. Besser man stellt sich gleich darauf ein, dann kann es nur positive Überraschungen geben.

Wann am Besten verkaufen? Natürlich ist es im Frühling und im Sommer am schönsten, aber auch der Herbst hat seine schönen Seiten und auch im Winter werden Häuser gekauft. Also die Jahreszeit nicht zu wichtig nehmen.

Der Preis hängt natürlich von verschiedenen Faktoren ab. Steht man unter Zeitdruck oder nicht. Steht man unter Zeitdruck, sollte der Preis von vornherein nicht an der oberen Grenze angesiedelt sein. Einen zu hohen Preis anzusetzen, in dem Gedanken, Freiraum für Verhandlungsspielraum zu haben, ist grundsätzlich falsch. Lieber einen günstigen Preis ansetzen und sich nur minimal auf Preisverhandlungen einlassen. Jahrelange Verkaufsbemühungen kosten viele unnötige Zinsen.
Sinnvoll für die Preisfindung kann eine Einschätzung durch einen Sachverständigen sein, dann hat man dem Interessenten auch etwas Handfestes vorzulegen.

Grundsatz: Nicht kleckern, sondern klotzen. Nicht eine Anzeige schalten und dann „wollen wir mal abwarten“, sondern in kurzer Zeit (1/2 Jahr ist noch als kurz anzusehen) kompakt und professionell werben, mit Schild vor dem Haus, Zeitungswerbung und Internetwerbung. Alles zugleich und nicht über Monate nacheinander.

Das Internet ist mit Abstand die günstigste Werbung und erreicht die meisten Interessenten.
Neben dem Spezialportal für private Immobilienangebote www.ohne-makler.net empfehle ich zusätzlich die Nutzung der führenden Immobilienportale Immobilienscout24 und Immonet.
Der Tipp: 1 x einstellen und auf drei wesentlichen Portalen zu sehen sein. Über ohne-makler.net können Sie Ihr Exposé automatisch auch auf die führenden Portale Immobilienscout24 und Immonet übertragen lassen. Sie stellen Ihre Immobilie auf ohne-makler.net ein und kreuzen vor dem Freischalten an, wo Ihr Angebot erscheinen soll. Bei diesen Kombianzeigen haben Sie die besten Verkaufschancen bei wenig Arbeit am PC und Geld sparen Sie noch obendrein.

Im Internet ist eine Laufzeit von 6 Monaten bei einem Verkauf immer sinnvoll. Lassen Sie Ihr Exposé im Internet stehen, auch wenn ein Interessent schon festes Interesse bekundet hat. Bis zum Vertrag ist es immer noch ein weiter Weg. Machen Sie sich nicht abhängig von einem Interessenten, werben Sie weiter. Verkauft ist das Objekt erst mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages und zu 100% erst, wenn das Geld auf dem Konto ist.

Der Text: Legen Sie sich vorher den Text für die Objektbeschreibung und für die Lagebeschreibung in aller Ruhe in Ihrem PC unter Word zu recht und speichern ihn ab. Da hat man Zeit und wird nicht so nervös, als wenn man online im Internet ist. Sie können ihn dann später beim Einstellen der Immobilie ins Internet einfach kopieren.

Die Bilder: Machen Sie mit einer Digitalkamera jede Menge Bilder und suchen später am PC die besten aus. Das kostet nichts. Wichtig sind: Außenansicht, Blick aus dem Garten oder vom Haus auf den Garten, das Bad, die Küche, Besonderheiten wie Kamin, Ofen, Sauna, Fußbodenbeläge. Unwichtig sind die Möbel. Besser eine Detailaufnahme von einer Besonderheit, wie besonders hübsche Haustür, Badeinrichtung u. ä. Wenn sich ein toller Blick in die Landschaft bietet, nicht nur beschreiben, sondern im Bild zeigen. Besonders wichtig sind Grundrisse. Wenn nicht vorhanden u.U. zeichnen, mit Maßangaben, scannen bzw. fotografieren.

Zeitungswerbung ist wichtig und sollte man nicht außer acht lassen. Hier zahlt z.B. ohne-makler.net unter bestimmten, für Sie sinnvollen Voraussetzungen, einen Zuschuss von 50%.

Wichtig ist ein Schild an der Straße, outen Sie sich, es ist kein Makel, ein Haus zu verkaufen. Die nähere Umgebung soll gerne wissen, dass Sie verkaufen wollen. Oft haben Anwohner in der Umgebung Verwandte und Bekannte, die gerne in deren Nähe ziehen wollen. Und egal ob Scheidung, Geldmangel oder keine Lust mehr auf Mieter, besser Sie liefern den Nachbarn eine plausible Geschichte, als dass die Nachbarn eine liefern. Also, Verkaufsschild raus. Betreiben Sie den Verkauf professionell. Ohne-makler.net bietet professionelle Schilder „Zu verkaufen – von privat“ mit Ihrer Telefonnummer.

Mängel am Haus, z.B. erneuerungsbedürftige Heizung, oder Nachteile der Lage wie z.B Lärmbelästigung, sollten im Exposé nicht verschwiegen werden. Die Nachteile schlagen sich im Preis nieder. Eine Immobilie im Exposé über die Tatsachen hinaus in den höchsten Tönen zu loben und Nachteile zu verschweigen, bringt allenfalls Besucher, aber keine Käufer. Eine Besichtigung sollte positive Überraschungen parat haben und möglichst keine negativen.

Lassen Sie sich nicht in für Sie ungünstige Termine drängen, außer Sie sagen gleich:“ ja, prima, das passt gut“. Aber zunächst ablehnen und dann doch zustimmen, signalisiert Verkaufsnot. Seien Sie freundlich und offen, aber bestimmt. Ein wirklicher Interessent hat auch andere Termine frei.

Ordnung, ja, nein? Das ist Ansichtssache. Aber das Haus sollte gut gelüftet sein und angenehm riechen, bitte keine künstlichen Duftstoffe, besser ist Kaffee kochen. Raucher sollten vier Wochen vor dem Verkauf nur noch draußen rauchen. Kalter Rauch stinkt nun mal und verschwindet nicht mit einer Stunde lüften, für viele Nichtraucher unangenehm.

Dann wichtig: Atmosphäre schaffen, z.B. leichte, nicht zu laute, klassische Musik, Blumen. Viel Licht, wenn nicht genügend Tageslicht in der Wohnung ist, schon kurz vor der Besichtigung das Licht einschalten. Denken Sie an einen schönen Platz für eine anschließende Tasse Kaffee, wenn Interesse besteht. Im Sommer auf der Terrasse oder Balkon im Winter in einer gemütlichen Ecke.

Die allgemeine Meinung ist, dass sich Haus und Grundstück in einem Topzustand befinden sollten. Das halte ich auch für besser, bringt aber nicht zwangsläufig besseren Verkaufserfolg. Oft werden auch Immobilien schnell verkauft, wo das Haus zwar mangelfrei ist, aber nicht unbedingt der letzte Krümel von der Einfahrt gefegt und das letzte Unkraut aus dem Garten gezupft wurde.

Sie sollten für einen Interessenten folgende wichtige Unterlagen zur Verfügung haben:
Flurkarte, Grundrisszeichnungen der einzelnen Etagen, Wohnflächenberechnung, ( u.U. selbst ausmessen und zusammenstellen). Wenn vorhanden, ein Wertgutachten.

Mit den Verkaufsabsichten sind Sie praktisch zum Unternehmer geworden, der auch für den Erfolg in seinem „Unernehmen“ tätig werden und Werbung betreiben muss. Werbung kostet Geld, das möglichst sinnvoll eingesetzt werden muss. Deshalb hier noch einmal zusammenfassend sinnvolle und kostengünstige Werbung für Ihre Immobilie:

• Verkaufsschild wenn möglich auf dem Grundstück anbringen oder, wenn nicht anders möglich, im Fenster einer Wohnung.
• Internetwerbung bei Privatverkauf ohne Makler
• ein Exposé auf www.ohne-makler.net einstellen, denn da ist Ihr maklerfreies Angebot genau richtig und von dort zusätzlich auf die großen Portale Immobilienscout24 und Immonet übertragen lassen.
• begleitende Zeitungswerbung in begrenztem Umfang

Henning Evers

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